การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?

Last updated: 21 ก.พ. 2566  |  960 จำนวนผู้เข้าชม  | 

การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง

การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?

 

        “ที่ดิน” เป็นสิ่งที่ไม่มีราคาตายตัว หากเราอยากจะซื้อหรือขายที่ดินสักแปลง เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่เราจะซื้อ หรือจะขายนั้นเป็นราคาที่เหมาะสม? แล้วเราจะเอาที่ดินที่ซื้อมาไปทำอะไรได้บ้าง วันนี้เราจะมาอธิบายให้ฟัง

 

        ในทางทฤษฎี “ราคาที่ดิน” จะถูกกำหนดโดยกระบวนการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การเจรจาซื้อขายนั้น จำนวนของผู้ซื้อ (นักลงทุน) และผู้ขาย (เจ้าของที่ดิน) ก็น่าจะมีแค่ฝ่ายละไม่กี่ราย เงื่อนไขส่วนตัวของนักลงทุนและเจ้าของที่ดินแต่ละคนจึงกลายเป็นเงื่อนไขในการกำหนดราคาที่ดินไปโดยปริยาย โดยมีข้อมูลราคาซื้อขายหรือราคาเสนอขายของที่ดินที่อยู่ในบริเวณเดียวกันเป็นบริบทสำคัญในการเจรจา


องค์ประกอบใหญ่ๆ 2 ส่วน ที่ทำให้ราคาที่ดินถูกหรือแพง

 

        ส่วนที่ 1 มาจากเงื่อนไขเกี่ยวกับความต้องการของฝั่งผู้ซื้อ (นักลงทุน) ว่าจะนำที่ดินแปลงนั้นไปใช้ประโยชน์อะไร แน่นอนว่าการใช้ประโยชน์ที่คุ้มค่ามากกว่าจะนำไปสู่ผลตอบแทนที่สูงกว่าและทำให้นักลงทุนกล้าจ่ายราคาที่ดินแพงกว่าด้วย



        ส่วนที่ 2 คือ ข้อจำกัดของที่ดิน เพราะในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะไม่สามารถหาซื้อที่ดินในทำเลนั้นในราคาที่เจรจากันอยู่ ได้อีกแล้ว ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่ามีหลายกรณีที่นักลงทุนต้องกัดฟันซื้อที่ดินในราคาที่แพงเกินกว่าจะนำมาพัฒนาได้ทันทีแต่ก็ต้องซื้อเก็บไว้ก่อน



        ดังนั้นราคาที่ดินในกรณีนี้จึงอยู่บนฐานของการคาดการณ์อนาคตที่จะเกิดขึ้นเป็นสำคัญ

 

สิ่งที่ใช้ในการวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินประกอบด้วย


 1. คุณภาพของทำเลที่ตั้งของแปลงที่ดิน

2. ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน

3. ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน

4. ความเป็นไปได้ทางการตลาดของการพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ว่ารูปแบบใดจะขายได้ หรือขายไม่ได้

 

        นอกจากนี้นักลงทุนยังต้องพิจารณาถึงแนวโน้มในการเปลี่ยนแปลงของทำเลที่ตั้ง และราคาที่ดินในระดับภาพรวมของทำเล และการวิเคราะห์โอกาสการเปลี่ยนแปลงนี้ต้องมีการกำหนดกรอบเวลาที่แน่นอน เช่น มีโอกาสมากกว่า 70% ที่ทำเลนี้จะดีขึ้นภายใน 3 ปีถึง 5 ปี ภายหลังการพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่โดยทั่วไปแล้วคุณภาพของทำเลที่ตั้งจะเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาก่อนเสมอ ว่าที่ดินแปลงนั้นเหมาะสมกับการพัฒนาที่ดินหรือไม่ โดยพิจารณาจากความสะดวกในการคมนาคม ความใกล้แหล่งงาน แหล่งเศรษฐกิจ และความหนาแน่นของชุมชน ว่าสิ่งที่นักลงทุนคาดไว้จะมีโอกาสเกิดขึ้นมากน้อยเพียงไร มีโอกาสหรือระดับของความเป็นไปได้ที่การเปลี่ยนแปลงนั้นจะเกิดขึ้นหรือไม่

 

        เมื่อนักลงทุนพิจารณาคุณภาพของทำเลที่ตั้งจนแน่ใจแล้วว่าทำเลดังกล่าวมีศักยภาพในการพัฒนาสูงเพียงพอต่อการลงทุน ก็จะเข้าสู่การพิจารณาศักยภาพในการพัฒนาที่ดินขั้นตอนที่ 2 ซึ่งจะต้องวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน

 
        การวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน จะเป็นการตอบคำถามสำคัญว่าที่ดินนี้ สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง


1.     มีประเด็นข้อกฎหมายอะไรบ้างที่ต้องพิจารณา เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อบังคับผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายจัดสรรฯ พรบ. อาคารชุด และการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม

 

2.    การตรวจสอบข้อเท็จจริงกับข้อกฎหมาย ว่ากฎหมายอนุญาตให้ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง

 

3.    การตัดสินใจ ว่าระหว่างทางเลือกในการพิจารณาต่างๆ ที่กฎหมายอนุญาตเราจะพัฒนาที่ดินของเราเป็นอะไรดี

 

ตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏนั้น ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง ในการพิจารณาโดยทั่วไปก็จะไล่ประเด็นตามนี้

 

1. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามข้อบังคับผังเมือง


a. FAR ที่ดิน 1 ตารางวา สามารถสร้างอาคารได้กี่ตารางเมตร

b. OSR อาคารขนาด 100 ตารางเมตรจะต้องเว้นที่ดินเป็นที่ว่างกี่ตารางวา

c. ต้องตรวจสอบเงื่อนไขในรายละเอียดของอาคารจากกฎหมายควบคุมอาคารทั้งส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น ว่าห้าม หรือ อนุญาต ก่อสร้างอาคารประเภทใดบ้าง

 

2. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร

 
a. ทางเข้าออก ทางเข้าออกหลักเป็นทางสาธารณะหรือไม่ หน้ากว้างที่ดินติดถนน และเขตทาง

b. เราสามารถสร้างอาคารอะไรได้บ้าง?

 

        ประเภทของอาคารที่ห้ามหรืออนุญาตตามกฎหมายผังเมือง, ที่ดินของเราตั้งอยู่ในเขตห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่, ข้อบังคับอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารและความกว้างของเขตทาง


c. เราสามารถสร้างอาคารได้ขนาดสูงสุดกี่ตารางเมตร?


คำนึงถึงความกว้างของเขตทาง, FAR/OSR และระยะถอยร่น


d. เราสามารถสร้างอาคารได้สูงกี่ชั้น?


ระยะจากอาคารถึงเขตทางฝั่งตรงข้าม และ ความสูงจากพื้น-พื้น/พื้น-เพดาน

 

e. อาคารที่สร้างประกอบด้วยพื้นที่อะไรบ้าง

 

นอกจากประเด็นข้างต้นแล้วก็มีประเด็นสำคัญๆ เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาตามกฎหมายอื่นๆ อีก 3-4 ประเด็น



1. โครงการของเราจะต้องเข้าจัดสรรหรือไม่? ถ้าต้องเข้าจะต้องทำยังไง?

2. จะออกโฉนดอาคารชุดจะต้องทำยังไง?

3. โครงการของเราต้องทำ EIA รึเปล่า?

4. โครงการของเราจะต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? และจะต้องไปขอที่ไหน?

 

        พอตรวจสอบข้อมูลข้างต้นครบถ้วน ต่อไปเป็นประเด็นเฉพาะพื้นที่ เช่น พื้นที่สนามบิน พื้นที่ความมั่นคง ฯลฯ ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นกรณีๆ ไป

 

 บทความแนะนำ



สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา

สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy

Powered by MakeWebEasy.com
เว็บไซต์นี้มีการใช้งานคุกกี้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและประสบการณ์ที่ดีในการใช้งานเว็บไซต์ของท่าน ท่านสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ นโยบายความเป็นส่วนตัว  และ  นโยบายคุกกี้