การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?

Last updated: 21 ก.พ. 2566 | 411 จำนวนผู้เข้าชม |

การวิเคราะห์ที่ดินต้องดูอะไรบ้าง ?

“ที่ดิน” เป็นสิ่งที่ไม่มีราคาตายตัว หากเราอยากจะซื้อหรือขายที่ดินสักแปลง เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่เราจะซื้อ หรือจะขายนั้นเป็นราคาที่เหมาะสม? แล้วเราจะเอาที่ดินที่ซื้อมาไปทำอะไรได้บ้าง วันนี้เราจะมาอธิบายให้ฟัง

ในทางทฤษฎี “ราคาที่ดิน” จะถูกกำหนดโดยกระบวนการเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย การเจรจาซื้อขายนั้น จำนวนของผู้ซื้อ (นักลงทุน) และผู้ขาย (เจ้าของที่ดิน) ก็น่าจะมีแค่ฝ่ายละไม่กี่ราย เงื่อนไขส่วนตัวของนักลงทุนและเจ้าของที่ดินแต่ละคนจึงกลายเป็นเงื่อนไขในการกำหนดราคาที่ดินไปโดยปริยาย โดยมีข้อมูลราคาซื้อขายหรือราคาเสนอขายของที่ดินที่อยู่ในบริเวณเดียวกันเป็นบริบทสำคัญในการเจรจา

องค์ประกอบใหญ่ๆ 2 ส่วน ที่ทำให้ราคาที่ดินถูกหรือแพง

ส่วนที่ 1 มาจากเงื่อนไขเกี่ยวกับความต้องการของฝั่งผู้ซื้อ (นักลงทุน) ว่าจะนำที่ดินแปลงนั้นไปใช้ประโยชน์อะไร แน่นอนว่าการใช้ประโยชน์ที่คุ้มค่ามากกว่าจะนำไปสู่ผลตอบแทนที่สูงกว่าและทำให้นักลงทุนกล้าจ่ายราคาที่ดินแพงกว่าด้วย

ส่วนที่ 2 คือ ข้อจำกัดของที่ดิน เพราะในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะไม่สามารถหาซื้อที่ดินในทำเลนั้นในราคาที่เจรจากันอยู่ ได้อีกแล้ว ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่ามีหลายกรณีที่นักลงทุนต้องกัดฟันซื้อที่ดินในราคาที่แพงเกินกว่าจะนำมาพัฒนาได้ทันทีแต่ก็ต้องซื้อเก็บไว้ก่อน

ดังนั้นราคาที่ดินในกรณีนี้จึงอยู่บนฐานของการคาดการณ์อนาคตที่จะเกิดขึ้นเป็นสำคัญ

สิ่งที่ใช้ในการวิเคราะห์ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินประกอบด้วย

1. คุณภาพของทำเลที่ตั้งของแปลงที่ดิน

2. ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน

3. ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน

4. ความเป็นไปได้ทางการตลาดของการพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ว่ารูปแบบใดจะขายได้ หรือขายไม่ได้

นอกจากนี้นักลงทุนยังต้องพิจารณาถึงแนวโน้มในการเปลี่ยนแปลงของทำเลที่ตั้ง และราคาที่ดินในระดับภาพรวมของทำเล และการวิเคราะห์โอกาสการเปลี่ยนแปลงนี้ต้องมีการกำหนดกรอบเวลาที่แน่นอน เช่น มีโอกาสมากกว่า 70% ที่ทำเลนี้จะดีขึ้นภายใน 3 ปีถึง 5 ปี ภายหลังการพัฒนารถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่โดยทั่วไปแล้วคุณภาพของทำเลที่ตั้งจะเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาก่อนเสมอ ว่าที่ดินแปลงนั้นเหมาะสมกับการพัฒนาที่ดินหรือไม่ โดยพิจารณาจากความสะดวกในการคมนาคม ความใกล้แหล่งงาน แหล่งเศรษฐกิจ และความหนาแน่นของชุมชน ว่าสิ่งที่นักลงทุนคาดไว้จะมีโอกาสเกิดขึ้นมากน้อยเพียงไร มีโอกาสหรือระดับของความเป็นไปได้ที่การเปลี่ยนแปลงนั้นจะเกิดขึ้นหรือไม่

เมื่อนักลงทุนพิจารณาคุณภาพของทำเลที่ตั้งจนแน่ใจแล้วว่าทำเลดังกล่าวมีศักยภาพในการพัฒนาสูงเพียงพอต่อการลงทุน ก็จะเข้าสู่การพิจารณาศักยภาพในการพัฒนาที่ดินขั้นตอนที่ 2 ซึ่งจะต้องวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน

การวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน จะเป็นการตอบคำถามสำคัญว่าที่ดินนี้ สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง

1.     มีประเด็นข้อกฎหมายอะไรบ้างที่ต้องพิจารณา เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อบังคับผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายจัดสรรฯ พรบ. อาคารชุด และการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม

2.    การตรวจสอบข้อเท็จจริงกับข้อกฎหมาย ว่ากฎหมายอนุญาตให้ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง

3.    การตัดสินใจ ว่าระหว่างทางเลือกในการพิจารณาต่างๆ ที่กฎหมายอนุญาตเราจะพัฒนาที่ดินของเราเป็นอะไรดี

ตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏนั้น ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง ในการพิจารณาโดยทั่วไปก็จะไล่ประเด็นตามนี้

1. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามข้อบังคับผังเมือง

a. FAR ที่ดิน 1 ตารางวา สามารถสร้างอาคารได้กี่ตารางเมตร

b. OSR อาคารขนาด 100 ตารางเมตรจะต้องเว้นที่ดินเป็นที่ว่างกี่ตารางวา

c. ต้องตรวจสอบเงื่อนไขในรายละเอียดของอาคารจากกฎหมายควบคุมอาคารทั้งส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น ว่าห้าม หรือ อนุญาต ก่อสร้างอาคารประเภทใดบ้าง

2. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร

a. ทางเข้าออก ทางเข้าออกหลักเป็นทางสาธารณะหรือไม่ หน้ากว้างที่ดินติดถนน และเขตทาง

b. เราสามารถสร้างอาคารอะไรได้บ้าง?

ประเภทของอาคารที่ห้ามหรืออนุญาตตามกฎหมายผังเมือง, ที่ดินของเราตั้งอยู่ในเขตห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่, ข้อบังคับอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารและความกว้างของเขตทาง

c. เราสามารถสร้างอาคารได้ขนาดสูงสุดกี่ตารางเมตร?

คำนึงถึงความกว้างของเขตทาง, FAR/OSR และระยะถอยร่น

d. เราสามารถสร้างอาคารได้สูงกี่ชั้น?

ระยะจากอาคารถึงเขตทางฝั่งตรงข้าม และ ความสูงจากพื้น-พื้น/พื้น-เพดาน

e. อาคารที่สร้างประกอบด้วยพื้นที่อะไรบ้าง

นอกจากประเด็นข้างต้นแล้วก็มีประเด็นสำคัญๆ เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาตามกฎหมายอื่นๆ อีก 3-4 ประเด็น

1. โครงการของเราจะต้องเข้าจัดสรรหรือไม่? ถ้าต้องเข้าจะต้องทำยังไง?

2. จะออกโฉนดอาคารชุดจะต้องทำยังไง?

3. โครงการของเราต้องทำ EIA รึเปล่า?

4. โครงการของเราจะต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? และจะต้องไปขอที่ไหน?

พอตรวจสอบข้อมูลข้างต้นครบถ้วน ต่อไปเป็นประเด็นเฉพาะพื้นที่ เช่น พื้นที่สนามบิน พื้นที่ความมั่นคง ฯลฯ ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นกรณีๆ ไป