นักลงทุนควรรู้ ประมูลซื้ออสังหา

การประมูลบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี

การประมูลนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากกรมบังคับคดี เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อสามารถได้บ้าน หรือที่ดินมาในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด แต่แน่นอนว่าต้องมีทั้งขั้นตอนการเตรียมตัว เอกสาร และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนั้น สำหรับใครที่กำลังสนใจประมูลบ้าน หรือที่ดินกรมบังคับคดี ลองมาเริ่มทำความรู้จักขั้นตอนต่าง ๆ เหล่านี้ได้เลย

การประมูลบ้านและที่ดินกรมบังคับคดีคืออะไร

        “การประมูล (auction)” การเสนอราคาแข่งขันกันในการซื้อหรือขายทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือที่ดิน ซึ่งถูกยึดมาจากเจ้าของบ้านเดิม เนื่องจากเจ้าของบ้านเดิมเป็นลูกหนี้ของทางธนาคารที่ไม่สามารถชำระเงินผ่อนได้ ดังนั้นกรมบังคับคดีจึงต้องดำเนินการนำทรัพย์สินเหล่านั้นออกมาประมูลขายทอดตลาด เพราะการประมูลเป็นการสร้างให้เกิดการแข่งขันราคามากที่สุด เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายนี้ไปชำระคืนหนี้ตามกฎหมาย

ขั้นตอนในการเตรียมตัวประมูลบ้านและที่ดินกรมบังคับคดี

        1. ค้นหาบ้านที่ต้องการประมูล เริ่มจากการหาอสังหาริมทรัพย์ขายทอดตลาดที่ตนเองสนใจ โดยสามารถเข้าไปหาได้ในเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี  หรือ แอปพลิเคชัน LED Property Plus  ซึ่งจะสามารถเลือกจังหวัด อำเภอ ตำบล และประเภทของทรัพย์ได้เลยทันที เมื่อพบบ้านที่ถูกใจ ต้องไปตรวจสอบสภาพบ้านด้วยตัวเองนอกจากนี้แล้วทางเว็บไซต์จะยังมีบอกราคาประเมินของทรัพย์นั้น ๆ ให้ทราบด้วย รวมไปถึงแผนที่ ช่วงวันเวลาในการประมูลและเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ผู้สนใจจำเป็นต้องทราบ ทั้งจำนวนวงเงินหลักประกันและราคาเริ่มต้นในการประมูล

        2. การประมูลบ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือที่ดินกรมบังคับคดี วันที่และช่วงเวลาในการประมูลถือเป็นเรื่องที่สำคัญ ซึ่งล้วนแล้วแต่มีการกำหนดวันที่และระยะเวลาอย่างชัดเจน ไม่ได้มีการเปิดให้ประมูลตลอด ดังนั้นสำหรับใครที่ต้องการจะเข้าร่วมการประมูล ควรจำวันที่และช่วงเวลาไว้ให้ดี

        3. อีกหนึ่งขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม คือการเข้าไปตรวจสภาพทรัพย์สิน เพราะเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าทรัพย์สินที่นำมาประมูลโดยกรมบังคับคดีนั้น เป็นทรัพย์สินที่มักเป็นทรัพย์สินมือสอง หรือทรัพย์สินสภาพเดิม ที่บางครั้งอาจผ่านการใช้งาน มีความเก่าหรือเสื่อมโทรม ดังนั้นแล้วจึงไม่ควรตรวจสภาพทรัพย์สินเฉพาะจากในรูปภาพเพียงอย่างเดียว แต่ควรเข้าไปตรวจในสถานที่จริงด้วย

        4. ต้องมีการวางหลักประกันการเข้าร่วมประมูล โดยเงินประกันนั้นจะขึ้นอยู่กับการกำหนดของกรมบังคับคดี ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ผ่านทางเว็บไซต์ โดยผู้ประมูลจะต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามจำนวนเงินที่กรมบังคับคดีกำหนดไปในวันประมูลด้วย

        5. การเตรียมเอกสาร ผู้ที่เข้าร่วมประมูลจำเป็นที่จะต้องแนบสำเนาบัตรประชาชน 1 ใบ พร้อมกับการวางเงินหลักประกัน หรือสำหรับผู้ที่ให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทนก็จำเป็นที่จะต้องมีใบมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาทไปด้วย
 

ขั้นตอนการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี

1. ผู้ประมูลเข้าลงทะเบียน

        ในวันประมูล ผู้ประมูลต้องลงทะเบียนกับเจ้าพนักงาน พร้อมวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกันและทำสัญญาในการเสนอราคา จึงรับป้ายประมูลและเข้าไปนั่งในสถานที่ที่จัดเตรียมไว้

2. เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น

        ก่อนเริ่มการประมูล เจ้าพนักงานจะอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบโดยสังเขป และกำหนดราคาเริ่มต้นของบ้านที่จะเปิดประมูลกับกรมบังคับคดี

        2.1 ในการกำหนดราคาเริ่มต้นของการขายทอดตลาดครั้งที่1 โดยคณะกรรมการหรือเจ้าพนักงานของกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้น

        2.2 แต่ถ้าไม่มีผู้เสนอราคาในรอบนั้น ราคาเริ่มต้นในรอบที่ 2 จะกำหนดราคาเริ่มต้นเป็นจำนวน ร้อยละ 90 ของราคาเริ่มต้น

        2.3 ในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น

        2.4 ราคาเริ่มต้น ในรอบที่ 4 จะเหลือ 70% เป็นต้นไป จนกว่าจะมีผู้ประมูล

3. ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา

        เมื่อเจ้าพนักงานเปิดประมูล เจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าจะเพิ่มราคาครั้งละเท่าใด ผู้ที่สนใจสามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้น หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลอื่นได้ แต่หากผู้ประมูลมีความประสงค์จะเพิ่มราคาสูง ก็สามารถเพิ่มราคาได้เท่ากับหรือมากกว่าที่กำหนดไว้ก็ได้

4. เจ้าพนักงานเคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล

        เมื่อบ้านถูกประมูลจนได้ราคาสูงสุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีก็จะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้ส่วนเสีย (ตัวแทนโจทก์หรือจำเลย) หากไม่มีผู้ใดคัดค้าน เจ้าพนักงานก็จะเคาะไม้ขายบ้านหลังนั้นให้ผู้ชนะประมูล ผู้ชนะประมูลก็ต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที

ขั้นตอนหลังการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี

1. ทำสัญญาซื้อขาย

        ผู้ชนะประมูล ต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ หากอยู่ในระหว่างการรวบรวมเงิน หรือรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร ต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร จึงจะสามารถขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน


2. โอนกรรมสิทธิ์

        หลังจากชำระเงิน เจ้าพนักงาน จะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ให้ผู้ชนะประมูลดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์


3. ชำระค่าใช้จ่าย

        การเข้าร่วมประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมมีดังนี้

• เงินวางมัดจำในการประมูล

• เงินส่วนต่างหากประมูลได้

• ค่าอากรแสตมป์

• ค่าโอน2% ของราคาประเมินที่ดิน

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน

• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน

• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

ค่าใช้จ่ายใดๆ อาจแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงินและกรณีของผู้เข้าร่วมประมูล

 บทความแนะนำ

• การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
• 100 คำศัพท์น่ารู้วงการอสังหาริมทรัพย์
• การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับมือใหม่ในปี 2566

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy