ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร

          หลายคนอาจสงใส ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร ครอบครองได้หรือไม่ สามารถซื้อขายได้หรือป่าว วันนี้เราจะมาให้คำตอบกัน

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร

          "ภ.บ.ท.5" คือ เอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่ชาวบ้านเรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า เป็นเพียงเอกสารการรับรองการเสียภาษี ของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าว โดยเสียภาษีบำรุงท้องที่ให้กับ อบต. ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษี ลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท.5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน จึงไม่แตกต่างจากใบเสร็จรับเงิน ไม่ใช่เอกสารสิทธิในการครอบครองที่ดิน เพียงแต่อาจจะให้มีการใช้ประโยชน์ชั่วคราว แต่ไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน เพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีลักษณะอย่างไร

          เนื่องจาก หลายสิบปีก่อน เกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นจึงมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท.5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายได้หรือไม่ อย่างไร

         ที่ดินในลักษณะนี้ ซื้อ-ขายกันไม่ได้ เพราะเป็นพื้นที่ที่รัฐอนุมัติให้ "ครอบครอง" เพียงเท่านั้น  ใช้เพื่อเป็นที่ดินทำกิน (ไม่ใช่ยกให้) โดยมีข้อแม้ว่า ห้ามขาย ซึ่งถ้ามีการซื้อขายเกิดขึ้น จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปซึ่งมีเอกสารสิทธิที่ดินรับรอง โดยการซื้อ-ขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 กันเองจะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด ซึ่งการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีจากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการจะเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน จะเป็นคนลงชื่อเป็นพยานรับทราบ และจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น

          หากประสงค์จะซื้อที่ดินที่มีหลักฐาน ภ.บ.ท.5 ควรให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิก่อนว่าสามารถออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่ หากสามารถออกเอกสารสิทธิตามประมวลกฎหมายที่ดินได้และขอออกเอกสารสิทธิ ในที่ดินตามหลักฐาน ภ.บ.ท.5

การซื้อ-ขายกันเองใช้ยืนยันกับทางราชการได้หรือไม่

          ใช้ยืนยันกับทางราชการไม่ได้ ใช้ได้แค่ยืนยันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น ไม่ว่าจะครอบครองมากี่สิบปีก็ตาม ดังที่บอกไปว่า การซื้อ-ขายเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด

การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 มีความเสี่ยงอย่างไร

          เนื่องจาก ที่ดิน ภ.บ.ท.5 เป็นพื้นที่ที่รัฐอนุมัติให้ "ครอบครอง" เพียงเท่านั้น จึงอาจจะถูกยึดที่ดินคืนจากภาครัฐได้ หรือ ที่ดินดังกล่าวอาจจะเป็นที่ดินที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว ที่ดินซึ่งเป็นที่สาธารณะ ที่ป่าสงวน ป่าชายเลนหรืออุทยานแห่งชาติ รวมไปถึงที่ดินในเขตทหาร ดังนั้น หากซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 อาจมีความเสี่ยงมาก นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงเรื่องขนาดที่ดินที่จะได้รับ อาจคลาดเคลื่อนจากที่ระบุไว้ในเอกสาร ภ.บ.ท.5 เนื่องจากเอกสาร ภ.บ.ท.5 จะระบุเนื้อที่โดยประมาณจากผู้ที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดิน และหลักวิชาการทางแผนที่ซึ่งมีความละเอียดและแม่นยำ จึงต้องยอมรับความเสี่ยงนี้

          แต่หากอยากลดความเสี่งก็สามารถทำได้ โดยการตรวจสอบกับกรมป่าไม้และกรมทหารจะทำให้ทราบว่าเป็นที่ป่าไม้หรือที่ทหารหรือไม่ และการตรวจสอบกับกรมที่ดินทำให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิอยู่หรือไม่ โดยข้อมูลที่จะใช้ในการตรวจสอบคือพิกัดและระวางของที่ดินซึ่งระบุอยู่บน ภ.บ.ท.5

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่

          หากตรวจสอบแล้วว่าที่ดินนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตกรมป่าไม้ กรมทหารและเป็นที่ดินเป็นที่ของบุคคลอื่น สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดย ภ.บ.ท.5 จะเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ แต่มีเงื่อนไขอยู่บางอย่างเช่น ต้องอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย ในชุมชนขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ขึ้นไป ท้องไร่ท้องนาที่มีหลักฐานการใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมาอย่างยาวนาน (พูดง่าย ๆ ก็คือเขตชุมชนนั่นเอง)

          โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ปลูกสร้างบ้านหรืออาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่

          ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้านหรือสร้างอาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ โดยการยื่นขออนุญาตปลูกสร้างจาก อบต. แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้าง ที่ออกให้ไปขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้าน จากนั้นนำไปขอออกทะเบียนบ้าน ณ ที่ว่าการอำเภอ เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วจึงสามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าและสัญญาณโทรศัพท์ได้ต่อไป

จำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่

          สามารถทำได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารนั้นด้วย อ้างอิงจากหลักกฎหมายว่าด้วยการจำนอง โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง ซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายรวมไปถึงทรัพย์ที่มีลักษณะถาวรและติดอยู่กับที่ดินด้วย

          บทความแนะนำ

• วิธีดูโฉนดที่ดินด้วยตนเอง เช็คโฉนดแท้หรือปลอม
• มือใหม่ห้ามพลาด! เช็คให้ครบก่อนจะซื้อที่ดินต้องตรวจสอบอะไรบ้าง จะได้ไม่โดนหลอก
• ขั้นตอนและแบบฟอร์มการยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา

สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy