วิธีดูโฉนดที่ดินด้วยตนเอง

เช็คโฉนดแท้หรือปลอม

          โฉนดที่ดินถือเป็นเอกสารสำคัญในการแสดงกรรมสิทธิ์บนที่ดินนั้นๆ หากใครเป็นนักลงทุน หรือมีการเปลี่ยนมือเจ้าของบนที่ดินบ่อย ๆ ตลอดจนการจำนองโฉนดที่ดินไว้กับผู้อื่นจะต้องรู้จักการตรวจเช็คโฉนดที่ดินให้เป็น เพราะในปัจจุบันการปลอมแปลงเอกสารถือถือเป็นหนึ่งในคดียอดนิยม

          ส่วนใหญ่โฉนดที่ดินที่มีการปลอมแปลงจะเป็นโฉนดที่ดินประเภท นส.4จ หรือโฉนดที่ดินที่เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สามารถทำการซื้อขายได้ ดังนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่เราถืออยู่นั้นไม่ใช่โฉนดที่ดินปลอม จะต้องรู้วิธีตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินที่เราครอบครองอยู่นั้นเป็นของจริงหรือไม่


          1.     ตรวจสอบตำแหน่งที่ดินจากแอปพลิเคชัน LandsMaps หรือเว็บไซต์ landsmaps.dol.go.th

          แอปพลิเคชัน LandsMaps จะช่วยค้นหาระวางที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดิน ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดิน โดยนำข้อมูลรูปแปลงที่ดินแสดงผลซ้อนทับชั้นข้อมูลภาพถ่ายดาวเทียมร่วมกับบริการของ Google Maps ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศ จำนวนกว่า 34 ล้านแปลง

 
          โดยสำนักงานพัฒนารัฐบาลดิจิทัล ในการพัฒนาโมบายแอปพลิเคชัน “LandsMaps” กรมธนารักษ์ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินเพื่อการจัดเก็บภาษีที่ดิน กรมโยธาธิการ และผังเมือง รวมถึงกรุงเทพมหานคร ในการแบ่งผังเมือง และการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ ทำให้การค้นหาระวางที่ดิน เลขระวางที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดิน ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดิน และตำแหน่งที่ดินไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน ช่วยประหยัดเวลาและลดค่าใช้จ่ายให้กับประชาชน

          นอกจากแอปพลิเคชัน LandsMaps แล้ว ยังสามารถเข้าไปค้นหาระหว่างที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดิน ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดินออนไลน์ ได้จากเว็บไซต์ landsmaps.dol.go.th 

          สามารถกรอกรายละเอียด ได้แก่ จังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด จากนั้นกดปุ่มค้นหาเพื่อเรียกดูข้อมูลได้ทันที ซึ่งในการค้นหาระวางที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดิน รวมทั้งตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์นี้จะให้ข้อมูลลักษณะเดียวกันกับการค้นหาระวางที่ดิน ค้นหาแปลงที่ดินผ่านแอปพลิเคชัน
 

          โดยระบบจะแสดงข้อมูลภาพแปลงที่ดินบนแผนที่ของ Google Map ให้เห็นบนภาพถ่ายทางอากาศ พร้อมข้อมูลรายละเอียดของที่ดิน เช่น หมายเลขระวาง หน้าสำรวจ สำนักงานที่ดิน ราคาประเมินรายแปลงของกรมธนารักษ์ เป็นต้น หากต้องการทราบการเดินทางจากแปลงที่ดินไปยังสำนักงานที่ดินของพื้นที่ที่แปลงที่ดินตั้งอยู่ก็เรียกดูเส้นทางได้ หรือหากต้องการชมบรรยากาศที่ดินโดยรอบแบบ 360 องศาก็เลือกชมภาพ Street View ได้เช่นกัน


          2.    ตรวจสอบสิ่งที่มองไม่เห็นด้วยตาเปล่าจากลายน้ำสัญลักษณ์ตราครุฑบนโฉนดที่ดิน

          เมื่อตรวจสอบด้วยตาเปล่าแล้ว หากเกิดข้อสงสัยว่าโฉนดที่ดินเป็นของปลอม ต่อมาให้มาตรวจสอบที่รูปลักษณ์ของโฉนดที่ดิน ซึ่งโดยส่วนใหญ่โฉนดที่ดินในนปัจจุบันจะมีขนาดที่ 24 x 36 ซม. เนื้อกระดาษจะมีลักษณะเส้นใยพิเศษออกสีเหลือง และมีสัญลักษณ์ลายน้ำของตราครุฑอยู่กลางโฉนดที่ดิน ซึ่งจุดนี้ไม่สามารถมองเห็นได้ด้วยตาเปล่า จำเป็นต้องทำการส่องดูโดยยกขึ้นส่องกับไฟจะเห็นสัญลักษณ์ตราครุฑอยู่ในวงกลม 2 วง พร้อมมีอักษรลายน้ำกำกับด้านล่างว่ากรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย นอกจากนั้นในรูปแปลงที่ดินแต่ละมุมที่มีวงกลม หากส่องผ่านแสงแล้วนั้นจะพบว่ามี “รูที่ส่องสว่าง” อยู่ภายในวงกลมอีกที


          3.    ตรวจสอบด้วยตาเปล่าจากการเขียนลายเซ็น และตราประทับของเจ้าหน้าที่

          จากตัวอย่างโฉนดที่ดินจะเห็นว่าท้ายโฉนดที่ดินด้านล่างจะมีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่อยู่ โดยส่วนใหญ่จะใช้หมึกสีดำเซ็นลายเซ็น พร้อมมีชื่อตรายางประทับบนลายเซ็น และกำกับวันที่ไว้ด้านหลัง หากมีการใช้หมึกสีอื่นในการเซ็นลายเซ็น หรือไม่มีตราประทับให้สงสัยไว้ก่อนว่าโฉนดฉบับนี้เป็นของปลอม


          โดยเป็นการสันนิษฐานเบื้องต้นด้วยตาเปล่าเท่านั้น โฉนดที่ถืออยู่อาจเป็นของจริงก็ได้ เนื่องจากโฉนดที่ดินบางฉบับอาจมีการใช้หมึกสีน้ำเงินหรือสีอื่น ๆ ก็เป็นได้ ดังนั้นเมื่อพบหมึกสีอื่นให้ตั้งข้อสงสัยไว้ก่อนและไปตรวจสอบจุดอื่น ๆ บนโฉนดที่ดินต่อไป
 

          4.    ตรวจสอบด้วยตาเปล่าจากประวัติที่ดินด้านหลังโฉนด

          ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดินจะมีสารบัญจดทะเบียน เป็นเหมือนประวัติบันทึกรายการจดทะเบียนนิติกรรมในโฉนดที่ดินว่าที่ดินแปลงนี้ผ่านอะไรมาแล้วบ้าง โดยด้านหลังของโฉนดที่ดินจะมีตารางการเปลี่ยนแปลงสิทธิ ซึ่งสามารถตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวสิทธิที่ผ่านมา ซึ่งหากไม่ตรงกับความเป็นจริงตามประวัติของโฉนดที่ดินที่เจ้าของที่ดินรับรู้มา ก็ให้เริ่มตั้งข้อสงสัยว่าโฉนดที่ดินที่ถืออยู่นั้นอาจเป็นโฉนดที่ดินปลอม และมาดุที่จุดสำคัญต่อไป

 

          5.    ตรวจสอบด้วยการนำโฉนดที่ดินไปที่สำนักงานที่ดิน

          หากตรวจเช็กแล้วเกิดข้อสงสัย และมีการตั้งสันนิษฐานว่าโฉนดที่ดินในมือนั้นเป็นของปลอม เนื่องจากโฉนดที่ดินตัวจริงจะมีด้วยกันทั้งหมด 2 ฉบับ คือฉบับที่มอบให้กับเจ้าของที่ดินเป็นคนเก็บรักษา และอีกฉบับจะถูกเก็บไว้สำนักงานงานที่ดิน


          ดังนั้นเมื่อเกิดข้อสงสัยว่าโฉนดเป็นฉบับปลอมให้ใช้วิธีสุดท้ายคือการไปที่สำนักงานที่ดินแล้วไปขอสำเนาโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้มาเปรียบเทียบกัน เพราะหากมีการเปลี่ยนแปลงประวัติในโฉนดจริง โฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเก็บไว้จะถูกแก้ไขให้ตรงกับฉบับจริง
 

          เมื่อนำมาเปรียบเทียบกันแล้วยังเหมือนกันอยู่ก็นำโฉนดต้องสงสัยให้สำนักกรมที่ดินตรวจสอบอีกที แต่หากนำมาเทียบแล้วมีบางจุดที่ไม่เหมือนกันแสดงว่าโฉนดที่ดินที่คุณถืออยู่นั้นเป็นของปลอม 100% ให้เตรียมไปแจ้งความ และดำเนินคดีทางกฎหมายได้เลย


          สิ่งสำคัญสำหรับวิธีป้องกันมิจฉาชีพต่าง ๆ และรักษาสิทธิกรรมสิทธิ์ที่ดินของตนเองก็คือการนำโฉนดไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเป็นประจำอย่างน้อยปีละครั้ง รวมไปถึงเข้าไปตรวจสอบบนที่ดินของตนเองให้มากขึ้นด้วยเพื่อป้องกันการรุกรานจากผู้ไม่ประสงค์ดี

รายละเอียดจำเป็นต้องมีในโฉนดที่ดิน

ด้านหน้าโฉนดที่ดิน
 

ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน

          ส่วนนี้จะอยู่ด้านบนของโฉนด ซึ่งจะประกอบด้วยส่วนที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด ได้แก่ เลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด อีกส่วนคือส่วนที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ได้แก่ เลขที่ เล่ม และหน้า ตำแหน่งนี้ในโฉนดที่ดินจะทำให้กรมที่ดินสามารถค้นหาเอกสารเหล่านี้ได้ง่ายนั่นเองครับ


ชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก

          ชื่อบนโฉนดด้านหน้าจะมีการระบุชื่อผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก แม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ


รายละเอียดแปลงที่ดิน

          ส่วนนี้คือส่วนของรายละเอียดแปลงที่ดินที่ใช้ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)  ภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน

 

ด้านหลังโฉนดที่ดิน

          ด้านหลังโฉนดที่ดินจะเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน เป็นส่วนที่จะระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร ฉะนั้นเราจะสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าชื่อเจ้าของเป็นใครกันแน่ ซึ่งจะเห็นชื่อคนที่เป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ ตอนนั้นในช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย  อีกทั้งในหน้านี้เจ้าพนักงานจะใช้ในการระบุเงื่อนไขต่างๆ ด้วยตัวสีแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้

 

บทความแนะนำ

• เช็กให้ดี “ตราครุฑในโฉนดที่ดิน” แต่ละสีแตกต่างกันอย่างไร
• มือใหม่ห้ามพลาด! เช็คให้ครบก่อนจะซื้อที่ดินต้องตรวจสอบอะไรบ้าง จะได้ไม่โดนหลอก

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy