มือใหม่ห้ามพลาด! เช็คให้ครบก่อนจะซื้อที่ดินต้องตรวจสอบอะไรบ้าง
จะได้ไม่โดนหลอก

          1.     ตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินที่จะซื้อเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

          การตรวจสอบเรื่องนี้มีความจำเป็นมาก ๆ เพราะเรามักจะได้ยินเสมอว่ามีการปลอมแปลงโฉนดที่ดินไปหลอกขายอยู่บ่อย ๆ และในทางปฏิบัติแล้วถ้าผู้ขายไม่นำต้นฉบับโฉนดที่ดินที่จะขายมาให้ดู เพื่อตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน เราจะไม่สามารถรู้ได้เลยว่าโฉนดนั้นเป็นโฉนดจริงหรือปลอม

เหตุผลมีอยู่สองข้อ คือ

                    • การปลอมแปลงโฉนดที่ดิน มักจะปลอมแปลงจากแบบพิมพ์โฉนดที่ดินของกรมที่ดินที่สูญหายไป หรือมีการปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกไปโดยถูกต้อง แต่มีการแก้ไขข้อความให้ผิดไปจากเดิม หากเราไม่นำไปเปรียบเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดิน ก็อาจจะเกิดการเข้าใจผิดว่าเป็นของจริงได้ เพราะกระดาษและข้อความที่พิมพ์โฉนดของสำนักงานที่ดินจะเหมือนกับโฉนดที่ดินมาก

                    • ผู้ซื้อจะไม่มีทางรู้เลยว่า ลายมือ/ลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างไร ข้อความที่เขียนลงตามปกตก หรือมีการขีดฆ่าเพิ่มเติมหรือไม่ ทางเดียวที่เราจะรู้ได้คือการนำไปตรวจสอบกับต้นฉบับสำนักงานที่ดิน

 
          2.    ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน

          การตรวจข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน เพื่อตรวจดูว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไหร่ บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตายังไงบ้าง เพราะว่ากรมที่ดินจะมีสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ เก็บไว้ในสารบบ เพื่อให้เราแน่ใจได้ว่า เราติดต่อกับเจ้าของที่ดินตัวจริง

 
          3.    ตำแหน่งที่ดิน

          อย่างแรกที่เราต้องตรวจสอบคือ ตำแหน่งและรูปร่างของที่ดิน วิธีการตรวจสอบ ได้แก่ การดูขอบเขตที่ดินผ่านเว็บไซด์ของกรมที่ดิน ดูลักษณะที่ดินผ่าน Google maps หรือการลงพื้นที่ไปสำรวจที่ดินด้วยตัวเอง ไม่ว่าอย่างไรก็ตามคุณต้องรู้ตำแหน่งที่ถูกต้อง และ รูปร่างที่ดิน ซึ่งมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคาร เพราะรูปร่างที่ดินที่มีมุมมาก หรือ แคบจนเกินไป ก็จะพัฒนาอาคารได้ยาก

 
          4.    ทางเข้าออก ติดถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล

          ขั้นตอนต่อไป เราต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินของเรามีทางเข้าออกถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่   ซึ่งวิธีนี้อาจดูด้วยตาเปล่าอย่างเดียวไม่ได้ ต้องตรวจสอบเขตผ่านทางเว็บไซต์ของราชการ เพราะที่ดินบางทำเลอาจดูเหมือนมีทางเข้าออกที่รถ และคนสามารถใช้ได้แต่ตามกฎหมายถนนนั้น เป็นที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้เราไม่มีสิทธิใช้ได้ หากที่ดินของเราติดถนน เราต้องตรวจสอบด้วยว่าเป็นถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล เพราะมีผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารเช่นกัน


          5.    ตรวจดูว่าโฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่

          เพราะตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นนั้น จะมีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินบางแปลงบางรายการถูกยกเลิกเพิกถอน เพราะมีการออกไปโดยไม่ถูกต้อง หรือจดทะเบียนไม่ถูกต้อง เช่น ออกทับที่สาธารณะ ที่ป่า หรือถูกยกเลิก เพราะมีการออกใบแทนโฉนดที่ดินไปแล้ว ซึ่งตามปกติถ้ามีการยกเลิก หรือเพิกถอนโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิกหรือเพิกถอน

 
          6.    สีผังเมือง บอกศักยภาพการพัฒนาอาคาร และประเภทอาคารที่สร้างได้

          สีผังเมืองในแต่ละพื้นที่จะแต่งต่างกัน เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง แต่ละพื้นที่จึงมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกันนั่นเอง ที่ดินใจกลางเมือง หรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามักจะมีศักยภาพตามสีผังเมืองที่สูงกว่าที่ดินเขตนอกเมือง หมายความว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่กว่าแม้มีที่ดินขนาดเท่ากัน และสามารถพัฒนาอาคารประเภทพาณิชยกรรมได้โดยมีเงื่อนไขน้อยกว่า ดังนั้นก่อนเราจะซื้อที่ดินนั้นจึงจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบสีผังเมืองให้ดีด้วย เช่น หากเรามีที่ดินขนาด 2 ไร่

                    กรณีที่ 1

                    ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีแดง พ.3 ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มี FAR 7 และ OSR 4.5% จะพัฒนาอาคารได้สูงสุด 22,400 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเพียง 144 ตร.ม. จากพื้นที่ดิน 1,600 ตร.ม. และสามารถพัฒนาอาคารได้หลากหลายประเภท

 
                    กรณีที่ 2

                    ที่ดินตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง  10 เมตร แต่ไปตกอยู่ในพื้นที่สีเหลือง ย.3 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย FAR 2.5  และ OSR 12.5% จะสามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุด 4,000 ตร.ม. (ตามข้อกำหนด FAR) โดยต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคาร 400 ตร.ม. เท่ากับว่าพัฒนาอาคารได้ขนาดเล็กลง อีกทั้งยังไม่สามารถมารถพัฒนาอาคารบางประเภท หรือ ต้องพัฒนาภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น สร้างอาคารพานิชยกรรมขนาดตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไปไม่ได้ เป็นต้น

ตรวจสอบสีผังเมือง

          7.     การเวนคืนที่ผ่านและในอนาคต

          ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าจะมีการเวนคืนที่ส่งผลกระทบกับที่ดินของเราหรือไม่

การเวนคืนที่ดิน

          8.     ตรวจดูว่าที่ดินนั้นถูกอายัดหรือไม่

          เนื่องจากที่ดินแปลงหนึ่งอาจจะถูกอายัดได้ตามกฎหมาย เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พรบ.ภาษีบำรุงท้องที่ กฎหมายล้มละลาย แต่การยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อจะทราบก็ต่อเมื่อขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินแล้ว จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดิน


    และเจ้าพนักงานที่ดินจะบันทึกเรื่องอายัดนั้นไว้ในบัญชีอายัด และปิดคำสั่งห้ามโอนไว้โฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทะเบียนที่ดิน ก็จะไม่มีทางทราบเลยว่าที่ดินนั้นถูกยึดหรือโดนอายัด แม้จะทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำกันไปแล้ว ก็ไม่สามารถโอนได้

 
          9.    พื้นที่ห้ามก่อสร้าง

          คล้ายกับการตรวจสอบแนวเวนคืน ในแต่ละพื้นที่อาจมีประกาศกระทรวงมหาดไทย ที่จะกำหนดว่าห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท เช่น พื้นที่รอบท่าอากาศยานจะมีข้อกำหนดว่าในระยะใกล้ๆ เช่น ระยะ 300 เมตรจากแนวเขตที่ดินของสนามบินไม่สามารถสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 12 เมตร ห้องแถวหรือตึกแถว เป็นต้น ในขณะที่ระยะที่ไกลออกไปก็จะปรับข้อกำหนดต่าง ๆ กันไป ก่อนการซื้อที่ดินจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะสามารถพัฒนาอาคารได้ตามที่เราวางแผนไว้

 
          10.    ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์

          ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่

          11.    การจดจำนอง (ถ้ามี)

          ด้านหลังโฉนดที่ดินจะแสดงข้อมูลนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น หากติดจำนองกับธนาคารอยู่ก็จะสามารถตรวจสอบได้

          12.    การรอนสิทธิ

          ได้แก่ ภาระจำยอม สัญญาเช่า ที่ดินใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลอย่างมากต่อมูลค่า ราคาทีดิน เพราะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่นั่นเอง


          13.    หากที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่เสี่ยง

          เช่น อาจครอบคลุมสีผังเมือง 2 สี หรืออยู่ใกล้กับแนวเวนคืนมาก ทำให้คุณไม่มั่นใจว่าที่ดินอยู่ในแนวเขตสีผังเมือง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้างใด ก็ควรส่งเอกสารตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อความมั่นใจ

บทความแนะนำ

• วิธีดูโฉนดที่ดินด้วยตนเอง เช็คโฉนดแท้หรือปลอม
• ค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโด อสังหา คิดคำนวณอย่างไร?
• 5 ขั้นตอนการโอนที่ดิน เพื่อซื้อขาย และเอกสารที่ต้องเตรียม 

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy