เช็คลิส กฎหมายก่อสร้าง ควบคุมอาคาร รวมขออนุญาตจัดสรรไม่ผ่าน

ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินคนอื่น กรณี “ผนังมีช่องเปิด หรือ ระเบียง”

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 50

          ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบาย อากาศ หรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้

          (1) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือ ระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

          (2) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3เมตร


อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 54

          อาคารด้านชิดที่ดินเอกชน ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียง  สำหรับชั้น 2 ลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร  ต้องอยู่ห่างเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร

สำหรับชั้น 3 ขึ้นไป หรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินคนอื่น กรณี “ผนังทึบ” ไม่มีช่องเปิดหรือระเบียง

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 50

          ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตาม ที่กำหนดไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องอยู่ห่างจาก เขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่ จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารดังกล่าวจะ ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคาร ที่อยู่ชิดเขตที่ดิน หรือห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่า ที่ระบุไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ

          ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอม เป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย
และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบ สูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 68 | ข้อ 2

          “ผนังทึบ” หมายความว่า ผนังที่ไม่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ หรือช่องแสง และ ให้หมายความรวมถึงผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้ว หนาไม่น้อยกว่า 9 เซนติเมตร โดยบล็อกแก้ว ต้องอยู่ สูงกว่าระดับพื้นของห้องไม่น้อยกว่า 1.8 เมตร ทั้งนี้ ผนังที่ก่อด้วยบล็อกแก้วต้องมี พื้นที่รวมกัน ไม่เกินร้อยละสิบของ พื้นที่ผนัง แต่ละชั้นในด้านนั้น ๆ

อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 56

          บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านทีไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่าง เขตทีดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตทีดิน น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอม เป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 41
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 50

          อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร
          อาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคาร สาธารณะ ป้าย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติด หรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลง ใกล้ถนนสาธารณะ

          (1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
          (2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนว อาคารห่างจาก เขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
          (3) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก เขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 42

•          อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำ สาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำราง หรือ ลำกระโดง

•          ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขต แหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร

•          แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจาก เขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

•      สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขต แหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร

•          ทั้งนี้ เว้นแต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่ว่างที่ใช้เป็น ที่จอดรถไม่ต้องร่นแนวอาคาร

ระยะร่นอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน

กรณี “ผนังมีช่องเปิด” กับ “ผนังมีช่องเปิด”
อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 48

        ผนังของอาคารด้านที่มี หน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียง ของอาคารต้องมี ระยะห่างจากผนังของอาคารอื่น ด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือ ช่องแสงหรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้
          (1) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจาก ผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูง ไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร
          (2) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจาก ผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร
          (3) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคาร ต้อง อยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่น ที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 6 เมตร

กรณี “ผนังทึบ” กับ “ผนังทึบ”

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 48
          (1) ผนังของอาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบต้องอยู่ ห่างจากผนังของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบ ไม่น้อยกว่า 1 เมตร

ระยะร่นอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน

กรณี “ผนังทึบ” กับ “ผนังมีช่องเปิด”
อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 48

          ผนังของอาคารด้านที่เป็นผนังทึบต้องมี ระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือ ระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้

          (1) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือ ระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
          (2) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือ ระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3 เมตร
          (3) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนัง หรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร
          (4) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนัง หรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร

ที่ว่างรอบอาคารทั่วไป

อาคารแต่ละหลังหรือหน่วยต้องมีที่ว่างตามที่กำหนดดังต่อไปนี้

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 33
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 52

          (1) อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของ พื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
          (2) ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ และอาคารอื่นซึ่งไม่ได้ใช้ เป็นที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วน ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุด ของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่ อาศัยด้วยต้องมีที่ว่างตาม (1)

อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 55
          (1) อาคารทีมีวามสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่าง โดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้น บ้านพักอาศัยทีมื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
          (2) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่าง โดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ที่ว่างรอบตึกแถว (ห้องแถว)

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 34
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 52

          (1) ห้องแถวหรือตึกแถวซึ่งด้านหน้าไม่ติดริม ถนนสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร โดยไม่ให้มีส่วนใด ของอาคารยื่นล้ำเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าว
          (2) ห้องแถวหรือตึกแถว ต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อใช้ติดต่อถึงกัน โดยไม่ให้มีส่วนใดของอาคารยื่นล้ำเข้าไปใน พื้นที่ดังกล่าว เว้นแต่การสร้างบันไดหนีไฟ ภายนอกอาคารที่ยื่นล้ำไม่เกิน 1.40 เมตร
          (3) ระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถว ที่สร้างถึงสิบคูหา หรือมีความยาวรวมกันถึง 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของ ห้องแถวหรือตึกแถวนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร เป็นช่องตลอดความลึกของห้องแถวหรือตึกแถว เพื่อเชื่อมกับที่ว่างหลังอาคาร

          ห้องแถวหรือตึกแถวที่สร้างติดต่อกันไม่ถึง 10 คูหา หรือมีความยาวรวมกันไม่ถึง 40 เมตร แต่มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถว หรือตึกแถวนั้นกว้างน้อยกว่า 4 เมตร ไม่ให้ ถือว่าเป็นที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของห้องแถว หรือตึกแถวแต่ให้ถือว่าห้องแถวหรือตึกแถว นั้นสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน

          ห้องแถวหรือตึกแถวที่มีด้านข้างใกล้เขตที่ดิน ของผู้อื่น ต้องมีที่ว่างระหว่างด้านข้างของ ห้องแถวหรือตึกแถวกับเขตที่ดินของผู้อื่นนั้น กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่ห้องแถวหรือ ตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นทดแทนอาคารเดิมโดย มีพื้นที่ไม่มากกว่าพื้นที่ของอาคารเดิมและ มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร

ที่ว่างรอบบ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์)

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 36

          (1) บ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้าง ไม่น้อยกว่า 3 เมตร
          (2) และต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้าง ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
          (3) ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านแถวที่สร้างถึง 10 คูหา หรือมีความยาวรวมกันถึง 40 เมตร ต้องมีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้าน แถวนั้นกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร เป็นช่อง ตลอดความลึกของบ้านแถว
          (4) บ้านแถวที่สร้างติดต่อกันไม่ถึง 10 คูหา หรือ มีความยาวรวมกันไม่ถึง 40 เมตร แต่มีที่ว่าง ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านแถวนั้นกว้าง น้อยกว่า 4 เมตร ไม่ให้ถือว่าเป็นที่ว่างระหว่าง แถวด้านข้างของบ้านแถว แต่ให้ถือว่าบ้าน แถวนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน

 ที่ว่างรอบบ้านแฝด

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 37

          บ้านแฝดต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลัง ระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตรและ 2 เมตรตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

พื้นที่ภายในอาคาร

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 20
          (1) ห้องนอนในอาคาร ให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร และมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 21
          (2) ช่องทางเดินในอาคาร ต้องมีความกว้าง ไม่น้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้
                    2.1) อาคารอยู่อาศัย กว้าง 1.00 เมตร
                    2.2) อาคารอยู่อาศัยรวม หอพักตามกฎหมาย ว่าด้วยหอพัก สำนักงาน อาคารสาธารณะ อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารพิเศษ กว้าง 1.50 เมตร

แบบห้องน้ำและห้องส้วม

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 39 | ข้อ 9
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 61

          ห้องน้ำและห้องส้วมจะแยกจากกันหรือรวมอยู่ ในห้องเดียวกันก็ได้โดยมีลักษณะดังต่อไปนี้
          (1) สร้างด้วยวัสดุทนทาน และทำความสะอาดง่าย
          (2) ระยะดิ่งระหว่างพื้นห้องถึงเพดานยอดฝ้า หรือผนังตอนต่ำสุด ต้องไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
          (3) มีช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่าร้อยละสิบ ของพื้นที่ห้องหรือมีพัดลมระบายอากาศได้เพียงพอ
          (4) พื้นห้องน้ำและห้องส้วมมีความลาดเอียง ไม่น้อยกว่า 1 ใน 100 ส่วน และมีจุดระบาย น้ำทิ้งอยู่ในตำแหน่งต่ำสุดบนพื้นห้องน้ำ
          (5) ในกรณีที่มีท่อระบายอุจจาระให้มีขนาด เส้นผ่าศูนย์กลางไม่น้อยกว่า 10 เซนติเมตร และมีความลาดเอียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ส่วน
          (6) มีท่อระบายก๊าซขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง ไม่น้อยกว่า 2.50 เซนติเมตร และมีความสูง อยู่ในระดับที่กลิ่นเหม็นของก๊าซไม่รบกวนผู้อื่น
          (7) ทีปัสสาวะต้องมีระบบการดักกกลิ่น และ เป็นแบบใช้น้ำชำระลงสู่ระบบกำจัดสิ่งปฏิกูล
          (8) ในกรณีเป็นอาคารที่มีบุคคลเข้าใช้สอย ประจำอยู่หลายชั้น การจะจัดให้มีห้องส้วม และทีปัสสาวะในชั้นใดให้เป็นไปตามความ จำเป็นและเหมาะสม
          (9) ในกรณีที่ห้องน้ำและห้องส้วมรวมอยู่ ในห้องเดียวกัน ต้องมีขนาพื้นที่ภายใน ของห้อง ไม่น้อยกว่า 1.50 ตารางเมตร แต่ถ้าห้องน้ำและห้องส้วมแยกกัน ต้องมี ขนาดพื้นที่ภายในของแต่ละห้อง ไม่น้อย กว่า 0.90 ตารางเมตร และมีความกว้าง ภายในไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร

ความสูงแต่ละชั้น (พื้นถึงพื้น)

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 22

          ห้องหรือส่วนของอาคารที่ใช้ในการทำกิจกรรมต่าง ๆ
ต้องมีระยะดิ่งไม่น้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้

          1) ห้องที่ใช้เป็นที่พักอาศัย บ้านแถว ห้องพัก โรงแรม ห้องเรียนนักเรียนอนุบาล ครัวสำหรับ อาคารอยู่อาศัย ห้องพักคนไข้พิเศษ ช่องทาง เดินในอาคาร ระยะดิ่ง 2.60 เมตร
          2) ห้องที่ใช้เป็นสำนักงาน ห้องเรียน ห้องอาหาร ห้องโถงภัตตาคาร โรงงาน ระยะดิ่ง 3.00 เมตร
          3) ห้องขายสินค้า ห้องประชุม ห้องคนไข้รวม คลังสินค้า โรงครัว ตลาด และอื่น ๆ ที่คล้ายกัน ระยะดิ่ง 3.50 เมตร
          4) ห้องแถว ตึกแถว
                    – ชั้นล่าง ระยะดิ่ง 3.50 เมตร
                    – ตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป ระยะดิ่ง 3.00 เมตร
          5) ระเบียง ระยะดิ่ง 2.20 เมตร

          “ระยะดิ่ง” ตามวรรคหนึ่งให้วัดจาก “พื้นถึงพื้น” ในกรณีของชั้นใต้หลังคาให้วัดจากพื้นถึง ยอดฝาหรือยอดผนังอาคาร และในกรณี ของห้องหรือส่วนของอาคารที่อยู่ภายใน โครงสร้างของหลังคา ให้วัดจากพื้นถึงยอดฝา หรือยอดผนังของห้องหรือส่วนของอาคาร ดังกล่าวที่ไม่ใช่โครงสร้างของหลังคา

แบบบันไดอาคารอยู่อาศัยทั่วไป

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 | ข้อ 23
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 38

          บันไดของอาคารอยู่อาศัยถ้ามีต้องมีอย่างน้อย หนึ่งบันไดที่มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร (กระทรวง) 90 เซนติเมตร (กทม) ช่วงหนึ่งสูงไม่เกิน 3 ม. ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 ซม. ลูกนอนเมื่อหักส่วนที่ขั้นบันไดเหลื่อมกันออก แล้วเหลือความกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร และต้องมีพื้นหน้าบันไดมีความกว้างและยาว ไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได

          บันไดที่สูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชานพักบันได ทุกช่วง 3 เมตร หรือน้อยกว่านั้น และชานพัก บันไดต้องมีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่า ความกว้างของบันได ระยะดิ่งจากขั้นบันได หรือชานพักบันไดถึงส่วนต่ำสุดของอาคาร ที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องสูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร

แบบสุขาภิบาลและการระบายน้ำทิ้ง

อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 44 | ข้อ 7-9
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 69

          ข้อ 7 การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารประเภท ง ตามที่กำหนดในข้อ 3 และอาคารพักอาศัย ประเภทบ้านเดี๋ยว ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว หรือบ้านแฝด ให้แสดงแบบระบบบำบัดน้ำเสีย โดยจะต้องประกอบด้วย
          (1) บ่อเกรอะ ซึ่งต้องมีลักษณะที่มิดชิดน้ำซึม ผ่านไม่ได้ เพื่อใช้เป็นที่แยกกากที่ปนอยู่กับ น้ำเสียทิ้งไว้ให้ตกตะกอน และ
          (2) บ่อซึม ซึ่งต้องมีลักษณะที่สามารถใช้เป็น ที่รองรับน้ำเสียที่ผ่านบ่อเกรอะแล้ว และให้ น้ำเสียนั้นผ่านอิฐหรือหินหรือสิ่งอื่นใดเพื่อ ให้เป็นน้ำทิ้งบ่อเกรอะและบ่อซึมตามวรรคหนึ่ง ต้องมีขนาดได้สัดส่วนที่เหมาะสมกับการใช้ ของผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารนั้นในกรณีที่จะ ไม่ใช้วิธีการตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง อาจใช้วิธีอื่นในการปรับปรุงน้ำเสียให้ได้มาตรฐาน คุณภาพน้ำทิ้งตามที่กำหนดไว้สำหรับอาการ ประเภท ง ในข้อ 4 ก็ได้

          ข้อ 8 การกำจัดน้ำทิ้งจากอาคารจะดำเนินการ ระบายลงสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้ง หรือระบายลงสู่ พื้นดินโดยใช้วิธีผ่านบ่อซึมหรือโดยวิธีอื่นใด ที่เหมาะสมกับสภาพของอาคารนั้นก็ได้ แต่ต้องไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญแก่ ผู้อื่นหรือกระทบกระเทือนต่อการรักษาคุณภาพ สิ่งแวดล้อม

          ข้อ 9 ในกรณีที่อาคารได้จัดให้มีทางระบายน้ำ เพื่อระบายน้ำจากอาคารลงสู่แหล่งรองรับน้ำทิ้ง ทางระบายน้ำนั้นต้องมีลักษณะที่สามารถตรวจสอบ และทำความสะอาดได้โดยสะดวก และต้องวางตามแนวตรงที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยต้อง มีส่วนลาดเอียงไม่ต่ำกว่า 1 ใน 200 หรือต้อง มีส่วนลาดเอียงเพียงพอให้น้ำทิ้งไหลเร็วไม่ ต่ำกว่า 60 เชนติเมตรต่อวินาที ขนาดของทาง ระบายน้ำต้องมีความสัมพันธ์กับปริมาณน้ำทิ้ง ของอาคารนั้นโดยถ้าเป็นทางระบายน้ำแบบท่อปิด ต้องมีเส้นผ่าศูนย์กลางภายในไม่น้อยกว่า 10 เซนดิเมตร โดยต้องมีบ่อพักสำหรับตรวจ การระบายน้ำทุกมุมเลี้ยวและทุกระยะ ไม่เกิน 12 เมตร หรือทุกระยะไม่เกิน 24 เมตร ถ้าทางระบายน้ำแบบท่อปีดนั้นมีขนาด เส้นผ่าศูนย์กลางภายในตั้งแต่ 60 ซม. ขึ้นไป ในกรณีที่เป็นทางระบายน้ำแบบอื่นต้องมี ความกว้างภายในที่ขอบบนสุดไม่น้อยกว่า 10 ซม.


อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร
ข้อ 71
          การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารพักอาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว ซึ่ง มีพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตร.ม. ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถวหรือบ้านแฝด และ อาคารชั่วคราว ให้แสดงแบบระบบบำบัดน้ำสีย ของแต่ละหน่วยโดยจะต้องประกอบด้วย

          (1) บ่อดักไขมัน ซึ่ง มีลักษณะทีสามารถ
กักเก็บไขมันและเปิดทำความสะอาดได้

          (2) บ่อเกรอะ ซึ่งต้องมีลักษณะที่มิดชิด
น้ำซึมผ่านไม่ได้ เอาใช้เป็นที่แยกกาก
ที่ปนอยู่กับน้ำเสียทิ้งไว้ให้ตกตะกอน และ

          (3) บ่อกรอง ซึ่งต้องมีลักษณะทีสามารถใช้ เป็นทีรองรับน้ำเสียทีผ่านบ่อเกรอะแล้ว และ ให้น้ำเสียนั้นผ่านอิฐหรือหินหรือสิ่งอื่นใด เพื่อให้เป็นน้ำทิ้ง

          บ่อดักไขมัน บ่อเกรอะและบ่อกรองตามวรรคหนึ่ง จะต้องมีขนาดได้สัดส่วนทีเหมาะสมกับการ ใช้ของผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารนั้น เพื่อให้ได้ มาตรฐานคุณภาพน้ำทิ้งตามทีกำหนดไว้ สำหรับอาคารประเภท ง

          ในกรณีทีจะไม่ใช้วิธีการดังกล่าวอาจใช้วิธีอื่น ในการบำบัดน้ำเสียให้ได้มาตรฐาน้ำทิ้งตาม เกณฑ์ทีกำหนดไว้สำหรับอาคารประเภท ง ในข้อ 70 หรือจะใช้ตามแบบมาตรฐานที่ กรุงเทพมหานครกำหนดก็ได้

กฎหมายอื่น ๆ

ครัวในอาคาร
อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 44 | ข้อ 18

          ครัวในอาคารต้องมีพื้นและผนังที่ทำด้วยวัสดุ ถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ ส่วนฝาและเพดานนั้น หากไม่ได้ทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ ก็ให้บุด้วยวัสดุทนไฟ
________

การระบายอากาศ
อ้างอิง : กฎกระทรวง ฉบับที่ 39 | ข้อ 12-14
อ้างอิง : ข้อบัญญัติ กทม. ควบคุมอาคาร | ข้อ 64

          ข้อ 12 ระบบการระบายอากาศในอาคารจะ จัดให้มีการระบายอากาศโดยวิธีธรรมชาติ หรือโดยวิธีกลก็ได้
          ข้อ 13 ในกรณีทีจัดให้มีการระบายอากาศโดย วิธีธรรมชาติ ห้องในอาคารทุกชนิดทุกประเภท ต้องมีประตู หน้าต่าง หรือช่องระบายอากาศ ด้านติดกับอากาศภายนอกเป็นพื้นทีรวมกัน ไม่น้อยกว่าร้อยละสิบของพื้นทีของห้องนั้น ทั้งนี้ไม่นับรวมพื้นทีของประตู หน้าต่าง และ ช่องระบายอากาศทีติดต่อกับห้องอื่นหรือ ช่องทางเดินภายในอาคาร
          ข้อ 14 ในกรณีทีไม่อาจจัดให้มีการระบาย อากาศโดยวิธีธรรมชาติตามข้อ 13 ได้ ให้จัด ให้มีการระบายอากาศโดยวิธีกลซึ่งใช้กล อุปกรณ์ขับเคลื่อนอากาศ กลอุปกรณ์นี้ต้อง ทำงานตลอดเวลาระหว่างทีใช้สอยพื้นที่นั้น และการระบายอากาศต้องมีการนำอากาศ ภายนอกเข้ามาในพื้นทีไม่น้อยกว่าอัตราที กำหนดไว้ในตารางที่ 4 ท้ายกฎกระทรวงนี้

ขอขอบคุณ : ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่ Contrepreneur

บทความแนะนำ

• กฎหมายจัดสรรที่ดินและจัดทำสนามกีฬา เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้
• คำศัพท์กฎหมายที่ควรรู้ ในการจัดสรรที่ดิน
• แบบฟอร์มสัญญาทางกฎหมาย ด้านอสังหาฯ

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา
สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy