การทำ Cashflow อสังหาฯ

Last updated: 2021-10-06  |  145 จำนวนผู้เข้าชม  | 

การทำ Cashflow อสังหาฯ

#ธุรกิจอสังหาคือ ธุรกิจCashflow ^^

ช่วงปลายเดือนกับต้นเดือน ปกติจะเป็นช่วงที่แพรรินทน์วุ่นวายกับตัวเลข
เพราะทั้งตรวจสอบรายการจ่ายและดูยอดโอนตลอดเดือน

สำหรับ ธุรกิจอสังหา....ถือเป็นการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้แต่ละบริษัทเติบโตได้ไม่สะดุด เพราะธุรกิจนี้เน้นหมุนเงินจำนวนมาก 
.
ยิ่งถ้ามีหลายโครงการหมุนเงินกันสนุกเลย
การทำ Cash Flow จึงเป็นสิ่งจำเป็น
เพราะจะได้ทำการประมาณการเงินเข้าเงินออก
ต้องระดมทุนเท่าไรให้ได้แม่นยำที่สุดเพื่อที่ต้นทุนการเงินจะได้ต่ำที่สุด ‼️
.
.
สำหรับธุรกิจแนวราบการทำ Cashflow ก็แบบนึง 
แนวสูง ก็แบบนึง
.
.
การ Forecast ตัวเลขเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะจะได้รู้ว่าต้องใช้เงินเท่าไร จะมาจากเงิน "กู" หรือ เงิน "กู้"
เงิน "กู้" ก็มีหลายรูปแบบ

จริงๆ ทาง Land for Loan ที่แพรรินทร์เป็นเจ้าของอยู่ ก็มีแหล่งเงินจำนอง ให้ 50-60% ของราคาประเมิน แต่ดอกแพงหน่อย 12-15%ต่อปี ใช้สั้นๆพอไหว แต่ใช้ยาวๆ ดอกกินตาย ใครสนใจ inbox มาส่วนตัวนะ ไม่ค่อยสนับสนุนเท่าไหร่ ดอกแพง แต่ถ้าใครจำเป็นบอกมานะ จัดให้ค่ะ
.
.
.
#คุยต่อเรื่องCashflow
การทำ Cashflow ถ้าใช้แค่ลงต้นทุนรับจ่าย จะว่าง่ายก็ง่าย

ใครที่บอก Cashflow ง่ายแสดงว่าท่านยังไม่รู้จัก Cashflow ดีพอ 

ถ้าพูดถึงการใช้ Cashflow เพื่อทำ Valuation
จะว่ายากก็ยาก เพราะต้องใช้ความรู้ทางการเงินประกอบ

(ในขั้นตอนนี้ร้อยละ 80-90 ... คนทำอสังหาทั่วไปคือทำไม่ได้และไม่เข้าใจ)
.
.
คุยต่อเรื่องการหมุนเงินทำโครงการ
ไม่ว่าจะ กู้สร้าง หรือ จัดสรร

ภาพรวมกระบวนการคล้ายๆกัน
มีบางส่วนต่างกันเล็กน้อย
แต่ในกฎหมายจัดสรรมีกระบวนการมากกว่ามาก
.
.
#การหมุนเงิน #การสร้างบ้านขาย
ตลอดระยะทางกว่าจะเป็นหนึ่งโครงการ

- ไหนจะต้องออกไปมองหาที่ดินเปล่า ตาม อัตราส่วนของ Robert kiyosaki 100:10:3:1
- สำรวจตลาดเคาะต้นทุน เช็คข้อมูล
- เจราจากับเจ้าของที่ดิน
- วางแผนระดมทุน
- ติดต่อเขต หรือ เทศบาล หรือ อบต.
- ติดต่อหาผู้รับเหมาก่อสร้าง
- ทำภาพ 3D...ทำการตลาด
- คุมเข้มเรื่องก่อสร้าง เช่น วางผัง ตอกเสาเข็ม .....บริการจัดการไม่ให้งบบานปลาย ก่อสร้างให้เสร็จทันในระยะเวลาที่กำหนด
- ขอบ้านเลขที่เพื่อขอใช้ น้ำประปา ไฟฟ้าถาวรต่อไป
- ทำการโอนกรรมสิทธิ์ สรุปตัวเลขค่าธรรมเนียมการโอน โปรโมชั่น พื้นที่ห้องชุดหรือตัวบ้านสุทธิ
ภาษีต่างๆ ใครจ่าย Developer หรือลูกค้า
- วนลูปกลับไปข้อ1 ใหม่ หรือถ้าปิดจบเร็วจนยอดขายถล่อมทลายอาจจะให้รางวัลตัวเองโดยการอออกรถหรู ก็ว่าไป 

นี่แค่ขั้นตอนอย่างย่อ ในความเปนจริงมีรายละเอียดอีกมาก

ทุกขั้นตอนที่กล่าวมา ล้วนมีเรื่อง "เงิน" เกี่ยวข้องทั้งสิ้น วางแผนให้ดีแต่ต้น มีชัยไปกว่าครึ่ง ^^
.

~แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ

Powered by MakeWebEasy.com