จัดสรรที่ดิน คืออะไร?

Last updated: 21 ธ.ค. 2565 | 13416 จำนวนผู้เข้าชม |

จัดสรรที่ดิน คืออะไร?

ทราบหรือไม่ ที่ดินที่จะแบ่งขายตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุให้มีการบังคับให้มีการขออนุญาต จัดสรรที่ดิน

จัดสรรที่ดินคืออะไร

คือ การจำหน่ายที่ดินโดยมีการแบ่งแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน การจัดสรรที่ดินจะต้องมีระบบสาธารณูปโภค ถนน น้ำ และไฟฟ้าเข้าถึง พร้อมมีพื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% ของพื้นที่ขาย

การจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายพร้อมอาคาร ที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดและเนื้อที่ของที่ดิน ดังนี้

1. บ้านเดี่ยว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้าง ความยาวไม่ต่ำกว่า 10 เมตร เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หากไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา ตัวบ้านต้องห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่ต่ำกว่า 2 เมตร

2. บ้านแฝด ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ตัวบ้านด้านที่ไม่ติดกันต้องห่างจากเขตที่ดินด้านละไม่ต่ำกว่า 2 เมตร และด้านหน้าเว้น 3 เมตร

3. บ้านแถว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ด้านหน้าเว้น 3 เมตร ด้านหลังต้องห่างจากเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดิน เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การแบ่งโครงการบ้านจัดสรรแต่ละขนาด
ขนาดเล็กพิเศษ

- เขต กทม./เทศบาล แบ่งไม่เกิน 32 แปลง ไม่เกิน 2 ไร่
- เขต อบต. ไม่เกิน 40 แปลง ไม่เกิน 4 ไร่
- ไม่ต้องกันพื้นที่สวน
- ถนนเมนหลัก และ ถนนซอยย่อยในโครงการ กว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจร 6 เมตร

ขนาดเล็ก
- แบ่งไม่เกิน 99 แปลง หรือต่ำกว่า 19 ไร่
- ถนนเมนหลัก และ ถนนซอยย่อยในโครงการ กว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจร 6 เมตร

ขนาดกลาง (แบ่ง 100 – 499 แปลง 19 – 100 ไร่) แบ่ง 100 – 299 แปลงหรือตั้งแต่ 19 – 50 ไร่
- ถนนเมนหลัก กว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร
- ถนนซอยย่อยในโครงการ กว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร แบ่ง 300 – 499 แปลงหรือตั้งแต่ 50 -100 ไร่
- ถนนเมนหลัก กว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร
- ถนนซอยย่อยในโครงการ กว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

ขนาดใหญ่ (แบ่ง 500 แปลงขึ้นไป มากกว่า 100 ไร่)
- ที่ตั้งโรงเรียนอนุบาล 1 แห่ง เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 200 ตร.ว. ทุก ๆ 500 แปลง หรือทุก ๆ 100 ไร่
- รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
- ถนนเมนหลัก กว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร
- ถนนซอยย่อยในโครงการ กว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร แบ่งเป็นผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

การขออนุญาตจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐาน และรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินโดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากกรรมสิทธิใดๆ เว้นแต่กรรมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

2. ในกรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีกรรมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนองให้แสดงบันทึกความยินยอม ให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงกรรมสิทธิหรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงกรรมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงและต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่ เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว

3. แผนผังแสดงจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่จะขอจัดสรร และเนื้อที่โดยประมาณของที่ดินแต่ละแปลง

4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะรวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพของท้องถิ่นโดยแสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างประมาณการค่าก่อสร้างและกำหนดเวลาที่จะนำให้แล้วเสร็จในกรณีที่ได้มีการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรหรือได้จัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนขอทำการจัดสรรที่ดินให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างที่ได้จัดทำแล้ว เสร็จนั้นด้วย

5. แผนงานโครงการและระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

6. วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรรและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน

7. ภาระผูกผันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น

8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร

9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน

10. ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดินและค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการกระทำให้แล้วเสร็จภายในสี่สิบห้าวันนับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือ เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรให้ถือว่าคณะ กรรมการได้ให้ความเห็นชอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว

12. ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินผู้ขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายใน 30 วันนับ แต่วันที่ทราบคำสั่ง

13. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตภายในกำหนด 7 วัน นับแต่

13.1 วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน

13.2 วันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์

14. ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือการจำนองติดอยู่เมื่อได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อย ทุกฉบับพร้อมทั้งระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วยและให้ ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ได้ระบุไว้ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการ สาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง

15. อัตราค่าธรรมเนียม ตามกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544

15.1 ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

(ก) จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท

(ข) จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่

15.2 การโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท