12 สุดยอดกลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขั้นเทพ

Last updated: 2021-07-31  |  78 จำนวนผู้เข้าชม  | 

12สุดยอดกลยุทธ์

12 สุดยอดกลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขั้นเทพ
โดย อาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์

หนึ่งในวิทยากรประจำสถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy

((บรรยากาศ : คอร์สการเงินอสังหา จัดเมื่อช่วงปลายปี 2563 ))

เศรษฐกิจและสังคมในบ้านเรา ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ยังผลให้กลยุทธ์ลงทุนพื้นฐาน ที่คุ้นเคยกันมานาน ด้อยประสิทธิภาพลง อย่างน่าใจหาย บางกรณีอาจเลวร้ายถึงขั้นใช้ไม่ได้ผลเลยก็มี เพราะถูกเอามาใช้พร่ำเพรื่อ มากเกินไป จนเกร่อ ทำให้ของพิเศษ กลับกลายสภาพเป็นเพียงแค่สิ่งจำเป็นพื้นฐานที่พึงต้องกระทำกันเท่านั้น

ในแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน การจะ ลงทุนให้ทำเงินและได้มากตามที่มุ่งหวัง กุญแจความสำเร็จก็จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ขั้นสูง ซึ่งแปลกใหม่ และซับซ้อน เข้ามาใช้ร่วมด้วย จึงจะแตกต่าง และสร้างความได้เปรียบในเชิงแข่งขัน(Competitive Advantage) ขึ้นมาได้

ในฐานะที่ผู้เขียนคลุกคลีกับงานที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มานานพอสมควร พบว่ากลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ ที่ได้รับการยอมรับกันว่าคือกุญแจหรือหัวใจของความสำเร็จของการลงทุนอสังหาฯ ในปัจจุบัน จะมีอยู่ด้วยกัน 12 กลยุทธ์ ดังต่อไปนี้

#1ถือครองอสังหาฯผ่านตัวแทนหรือนอมินี (Nominee) ถือเป็นกลยุทธ์คลาสสิกขั้นสูง ที่ใช้ได้ดีในทุกยุคทุกสมัย ประโยชน์ของกลยุทธ์รูปแบบนี้ นอกจากใช้เลี่ยง ปิดบังอำพรางความเป็นเจ้าของ ความร่ำรวยแท้จริงของตัวเอง และเลี่ยงข้อกำหนดกฎหมายในการห้ามโอนและถือครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังใช้เป็นเครื่องมือในการวางแผนภาษี ทั้งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้อย่างยอดเยี่ยมด้วย
สำหรับเคล็ดวิธีป้องกันนอมินีหักหลัง ก็คือกำหนดให้ต้องทำสัญญาหรือนิติกรรมคู่ขนานไว้ด้วย อาทิ สัญญากู้ยืมเงิน การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นที่ ภาระจำยอม จำนอง หรือสัญญาขายกลับคืน เป็นต้น

#2การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ซึ่งเท่ากับเป็นการมอบสิทธิการใช้ประโยชน์ทุกอย่างทางกฎหมายไปให้กับผู้อื่น ซึ่งหลังจดทะเบียนแล้ว จะส่งผลให้สัญญาเช่าต้องกระทำทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกินเพียงเท่านั้น แทนที่จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
ในทางปฏิบัติ ธุรกรรมนี้สามารถประยุกต์เป็นกลยุทธ์ลงทุนได้ในหลายลักษณะ ลักษณะแรกก็คือใช้เป็นกลยุทธ์ในการวางแผนภาษีค่าเช่า เนื่องจากจดสิทธิเก็บกิน เงินค่าเช่า กฎหมายให้ถือเป็นเงินได้ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จึงเท่ากับเป็นช่องทางกระจายเงินได้ค่าเช่าจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปยังผู้อื่นที่แยบยลวิธีหนึ่ง
นอกจากนั้น ยังสามารถใช้เป็นเครื่องมือในการขายสิทธิครอบครองอสังหาฯ ให้กับชาวต่างชาติแทนการขายกรรมสิทธิ์ เพื่อเลี่ยงข้อกำหนดกฎหมายที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะคอนโดฯ เพียง 49% เท่านั้น ดังนั้นหากลูกค้าชาวต่างชาติอยากจะถือครองอสังหาฯ เป็นที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถว ทางออกที่ทำได้ก็คือเลี่ยงมาจดให้สิทธิเก็บกินแทน
ประโยชน์อีกด้านหนึ่งก็คือใช้เลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอน ซึ่งในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนอยู่ อาจสามารถซื้อขายกันโดยอาศัยสิทธิเก็บกินแทนได้

#3เปลี่ยนห้องเช่ารายเดือนมาให้เช่ารายวันแทน เป็นกลยุทธ์ที่ปัจจุบันบรรดาอพาร์ตเม้นต์และเจ้าของห้องชุด นิยมทำกันมาก เพื่อแก้ปัญหาผลตอบแทน(Yield) ที่ตกต่ำลง สำหรับเคล็ดวิธีที่ทำกันก็คือแต่งห้องพักที่ถือครองอยู่ไม่กี่ห้อง ให้กลายเป็น Serviced Apartment แล้วนำมาปล่อยเช่ารายวัน ผ่านเว็บแชร์ห้องพัก Airbnb

#4เปลี่ยนโรงแรมมาเป็นโรงพยาบาล ท่ามกลางสถานการณ์ยากลำบากของธุรกิจโรงแรมในเมือง ที่อัตราเข้าพักลดลงอย่างน่าใจหาย และไม่สามารถปรับขึ้นราคาค่าเช่าได้ เนื่องจากการเข้ามาแข่งขันจากบรรดาอพาร์ตเม้นต์และคอนโดฯ ปล่อยเช่ารายวัน
ทางออกเดียวที่เป็นไปได้ ก็คือเปลี่ยนการดำเนินธุรกิจในรูปโรงแรม มาเป็นโรงพยาบาลแทน เพื่อเปลี่ยนห้องพัก มาแปลงมาเป็นห้องพิเศษรับผู้ป่วยรายได้สูง วิธีนี้นอกจากแก้ปัญหาการตลาดและการแข่งขันได้ดีแล้ว ยังเป็นกลยุทธ์แยบยลที่ช่วยให้สามารถปรับค่าเช่าสูงขึ้นได้หลายเท่าตัวเลยทีเดียว

#5เปลี่ยนอพาร์ตเม้นต์หรือโรงแรมเป็นคอนโดฯ อพาร์ตเม้นต์หรือโรงแรมเก่าๆ จะมีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ตั้ง ที่มักตั้งอยู่ในทำเลดี ได้เปรียบ สะดวกสบายกว่า หรือเป็นทำเลที่หาไม่ได้อีกแล้ว ดังนั้นการรีโนเวท ปรับปรุง เพื่อปรับเปลี่ยนห้องพักเหล่านี้ ให้กลายมาเป็นห้องชุดคอนโดฯจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมาก โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดให้เช่ารายเดือนและรายวันไม่ดี ซึ่งจะสามารถช่วยเพิ่มมูลค่าและสภาพคล่องของสินทรัพย์ได้ดีมาก

#6คอนโดฯแนวราบ ความหมายง่ายๆ ก็คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถวที่ถูกนำมาจดทะเบียนให้กลายเป็นอาคารชุดนั่นเองโดยทำการจัดแบ่งทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลและทรัพย์สินส่วนกลางก่อนจดทะเบียน
นับแต่ปี พ.ศ.2522 ที่เริ่มเกิด พ.ร.บ.อาคารชุด ก็มีคอนโดฯประเภทนี้ แซมเกิดขึ้นมาบ้างแล้ว ท่ามกลางข้อถกเถียงกันมาตลอด ว่าคอนโดฯ แบบนี้ ถูกต้องหรือไม่ จนกระทั่ง เมื่อปี 2553 กฤษฎีกาได้ตีความชัดเจนออกมาว่า สามารถทำได้ไม่ผิด เนื่องจากตามกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่าอาคารชุดจะต้องเป็นอาคารเช่นไร
ประโยชน์ของการทำโครงการในรูปคอนโดแนวราบ นอกจากช่วยให้โครงการอสังหาฯ ขายง่ายและคล่องขึ้น เนื่องจากทำให้สามารถขายชาวต่างชาติได้ด้วยในสัดส่วนถึง 49% และยังช่วยให้อสังหาฯ นั้นๆ ขายได้ราคามากขึ้นด้วย เนื่องจากหน่วยขาย เปลี่ยนจากขายเป็นตารางวา มาเป็นขายต่อตารางเมตรแทน

#7ขายอสังหาฯแบบการันตีผลตอบแทน (Sales with Guaranteed Return) เป็นหนึ่งในกลยุทธ์การขายบ้าน คอนโดฯ ที่นิยมใช้กันในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ซบเซา ขายยาก ซึ่งการการันตีผลตอบแทนให้ช่วงหนึ่งนี้ ถือเป็นจุดขายสำคัญที่ช่วยกระตุ้นความสนใจลูกค้ากลุ่มนักลงทุนให้เข้ามาซื้อได้เป็นอย่างดี
ด้วยเหตุที่วิธีการันตีผลตอบแทน ส่วนใหญ่ กระทำโดยอาศัยการเช่ากลับคืน เพื่อจ่ายผลตอบแทนให้ในรูปค่าเช่า ในทางการเงินจึงมักเรียกกลยุทธ์นี้ว่าเป็น “Sales-Leaseback” สำหรับเคล็ดลับการประยุกต์ใช้ สามารถเริ่มการันตีได้ตั้งแต่ช่วงเปิดขายยังไม่ขึ้นโครงการเลยก็ได้ ซึ่งจะสามารถนำเงินค่าขายมาใช้ทดแทนเงินกู้ยืมจากธนาคารได้

#8ขายแล้วทำสัญญาซื้อกลับคืน (Buy-back Agreement) เป็นกลยุทธ์ในการระดมเงินทุนรูปแบบหนึ่ง ส่วนใหญ่ที่นิยมทำกัน จะมี 2 ลักษณะ คือลักษณะแรกใช้ในกรณีเจ้าของบ้าน คอนโดฯ ต้องการระดมเงินทุนเพื่อใช้ลงทุนในบ้าน หลังที่สองหรือหลังที่สาม สามารถทำได้ด้วยการเจรจาขายบ้านตัวเองให้กับเพื่อนฝูง คนใกล้ชิด หรือนักลงทุนทั่วไป ภายใต้สัญญาว่าจะซื้อกลับคืนในอนาคต เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี ในราคาที่บวกกำไรให้ตามที่ตกลงกัน พร้อมๆ กับทำสัญญาขอเช่ากลับคืน เพื่อตัวเองจะยังคงมีสิทธิอาศัยในบ้านหลังนั้นได้เหมือนเดิม
อีกลักษณะหนึ่ง ก็คือเอามาประยุกต์เป็นกลยุทธ์การขายบ้านในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ซบเซา โดยให้สิทธิผู้ซื้อในการขายกลับคืนให้กับบริษัทได้ในอนาคต ในราคาที่มีกำไรตามที่ระบุไว้ ซึ่งเมื่อถึงเวลาผู้ซื้อจะมีสิทธิเลือก ที่จะขายคืนบริษัท หรือขายเองในตลาด หากได้ราคาขายที่สูงกว่า

#9ซื้ออสังหาฯแบบขายส่ง (Real Estate Wholesaling) เป็นการต่อรองเจรจาซื้อทีละหลายชิ้น หลายห้อง ซื้อเป็นล็อต หรือยกชั้น ให้ได้ในราคาพิเศษ เพื่อนำมาแยกขายปลีก หรือแบ่งกันในหมู่นักลงทุน วิธีนี้เหมาะนำมาใช้เป็นอย่างยิ่ง ในช่วงตลาดอสังหาฯซบเซา และภาวะการแข่งขันรุนแรง ซึ่งบางครั้งสามารถซื้อได้ในราคาต่ำกว่า 50% เลยก็มี

#10ให้เช่าพร้อมสิทธิเป็นเจ้าของได้ในอนาคต (Lease Option) จริงๆ แล้ว ไม่ใช่การให้เช่า แต่จะเป็นการขายอสังหาฯ ลักษณะหนึ่ง ภายใต้เงื่อนไขให้เช่าระยะหนึ่งก่อน เพื่อรอให้ฐานะการเงินมั่นคง พร้อมก่อน จึงค่อยโอนซื้อขายกันจริงในอนาคต กลยุทธ์ลักษณะนี้เหมาะใช้ในช่วงการขายบ้านทำได้ลำบาก และธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่ง ปกติจะตกลงกันให้นับค่าเช่าส่วนหนึ่งเป็นเงินดาวน์สะสมสำหรับผู้ซื้อด้วย ในต่างประเทศสัญญา Lease Option ถือเป็นสัญญาที่ได้ประโยชน์แบบ Win-Win ทั้งในฝั่งผู้ขายและฝั่งผู้ซื้อ

#11โยกถือครองอสังหาฯจากบุคคลธรรมดาไปเป็นบริษัทแทน เป็นกลยุทธ์แยบยลวิธีหนึ่ง ใช้รับมือภาษีมรดก รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะประกาศใช้ในอนาคตอันใกล้ ได้เป็นอย่างดี ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากบริษัทถือเป็นนิติบุคคลที่ไม่มีวันตาย จึงไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับภาษีมรดก อีกทั้งการถือครองในรูปบริษัทยังถือเป็นการถือครองอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ ซึ่งจะถูกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่ำกว่า ที่ดินที่ปล่อยไว้เฉยๆ ไม่ทำประโยชน์ใดๆ
ปี 2560-2561 นี้ ถือเป็นนาทีทองสำหรับการนำกลยุทธ์รูปแบบนี้มาใช้เลยก็ว่าได้ เพราะรัฐเปิดช่องให้บุคคลธรรมดาสามารถโอนอสังหาฯ ไปยังบริษัทที่ตั้งใหม่ โดยยกเว้นภาษีให้ แถมค่าโอนยังลดให้ เหลือเพียง 0.01% เคล็ดลับทำเงินมากๆ ก็คือโอนไปบริษัทในราคาสูงมากๆ เพื่อเวลาบริษัทขายจะได้ไม่ต้องรับรู้กำไร และจะได้ไม่เสียภาษีในอนาคต

#12ตั้งรีท (REITs) ซึ่งหมายถึงกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะมีลักษณะเหมือนกองทุนรวมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพียงแต่ระดมทุนมาเพื่อลงทุนในอสังหาฯเป็นสำคัญ ทั้งนี้เจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ๆ หรือคนที่ถือครองอสังหาฯ จำนวนมากๆ มีสิทธิขออนุญาตตั้งกองทุนประเภทนี้ขึ้นมาได้
ประโยชน์ที่เห็นชัดๆ ของกลยุทธ์ลักษณะนี้ ก็คือเป็นช่องทางขายหรือระบายอสังหาฯ ที่ถือครองอยู่ เพื่อแปลงให้กลายเป็นเงินสด และตัวเองยังรับจ้างบริหารเก็บกินค่าธรรมเนียมต่อไปได้ด้วย ทั้งนี้เคล็ดลับทำเงินมากๆ หลายเด้ง ก็คือไม่ขายกรรมสิทธิ์ให้กับกองรีท แต่ขายเพียงสิทธิการเช่าระยะยาวให้เท่านั้น ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ก็จะมีโอกาสเก็บเกี่ยวกำไรจากการเพิ่มค่า(Capital Gain) จำนวนมหาศาลได้อีก

Powered by MakeWebEasy.com