7 แนวคิด การลงทุนอสังหาสไตล์เจ้าพ่ออสังหา “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์”

จากคนธรรมดา ที่นำพาบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทก้าว สู่ความสำเร็จระดับหลายหมื่นล้าน

เส้นทางจากดินสู่ดาว จะมีกี่คนที่ประสบความสำเร็จได้จากคนธรรมดาๆ จนกลายเป็นนักธุรกิจระดับหมื่นล้านบาท และกลายเป็นนักพัฒนาอันดับ1 ด้านยอดขาย ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ อย่าง “ทองมา วิจิตรพงษ์พันธ์” CEO พฤกษาเรียลเอสเตท

1.  พรแสวงมากกว่าพรสววรค์
เส้นทางสู่ความสำเร็จของ “ทองมา” และ “พฤกษาเรียลเอสเตท” ไม่ได้เกิดจากการมีเงินถุงเงินถังจำนวนมากในการเริ่มต้นทำธุรกิจ แต่เกิดจาก “ความพยายาม” และความมั่นใจที่จะก้าวต่อไปข้างหน้าของคนที่ชื่อ “ทองมา วิจิตรพงษ์พันธ์”แบบที่เรียกว่าไม่พึ่งพรสวรรค์แต่เป็น “พรแสวงล้วนๆ” เป็นเด็กจากต่างจังหวัด ฐานะทางบ้านไม่ดีนัก ทำให้ต้องเข้ามาเรียนช้ากว่าเพื่อนคนอื่นๆประมาณ 2 ปี เป็นคนตั้งใจเรียนมาก เงียบๆไม่โดดเด่น มีเพื่อนฝูงอยู่บ้างแต่ไม่มากนัก ซึ่งเพื่อนๆในยุคนั้นไม่มีใครมองว่าทองมาจะกลายเป็นเศรษฐิใหญ่เหมือนที่เป็นอยู่ในขณะนี้เลย

2.  มองหาโอกาสเสมอ
จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญในการลงมาลุยในบ้านตลาดล่าง ก็คือ การเข้าฟังปฐกกถาของ ชวน หลีกภัย อดีตนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับแนวโน้มที่อยู่อาศัยในบ้านระดับราคาไม่เกิน 6 แสนบาท หรือบ้านในตลาดล่างที่มีความต้องการของลูกค้าเป็นจำนวนมาก ซึ่งประเมินแล้วว่ามีความน่าลงทุนและเป็นไปได้ที่จะพัฒนาธุรกิจของบริษัทให้เติบโตต่อไปได้

3.  เน้นReal Demand
ทองมา อธิบายว่า ตลาดระดับกลาง-ล่าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดระดับ 1-2 ล้านบาท จะเป็นตลาดที่ พฤกษาฯขยายฐานเข้าไปทำตลาดมากที่สุด เนื่องจากเป็น Real Demand และเป็นตลาดขนาดใหญ่ แม้จะมีเหตุการณ์ใดๆ มากระทบ ดีมานด์ก็ยังคงแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับเซกเมนต์อื่นๆ นอกจากนี้ยังได้มีการปรับกลุ่มสินค้าใหม่ โดยยึดถือความต้องการของผู้บริโภคและทำเลที่ตั้งเป็นหลัก

4.  หมุนแคชโฟร์ สร้างให้ไว เล่นรอบให้ไว
ปัญหาดอกเบี้ยในการกู้เงินจากธนาคารมาพัฒนาที่ดินนั้น ทองมาตีโจทย์ว่าจะต้องแก้ไขและหมุนรอบการเงินให้เร็วที่สุด โดยคำตอบที่ได้คือ ต้องสร้างบ้านให้เสร็จและสามารถรับเงินโอนจากลูกค้าให้เร็วที่สุด ซึ่งระยะเวลาในการก่อสร้างของล่าสุดของพฤกษาฯอยู่ที่ประมาณ 2-3 เดือน (หรือ120วัน) รวมถึงการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการก่อสร้างซึ่งช่วยให้ลดระยะเวลาในการก่อสร้างได้มากขึ้น ด้วยการใช้แผ่นผนังสำเร็จรูป (Precast)
“จุดเด่นในตอนนั้นก็คือคุณทองมาเป็นวิศวกรมาก่อน มีประสบการณ์ในด้านการผลิต รู้ขั้นตอนกระบวนการ ขั้นตอนทุกอย่างมีการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในทุกขั้นตอน จึงทำงานได้ค่อนข้างดี จนกระทั่งสามารถนำเงินที่ลูกค้าโอนมาหมุนเวียนโดยไม่เสียดอกเบี้ยให้กลับธนาคารเลยเพราะโครงการสร้างเสร็จได้รวดเร็วมาก”

5.  นักประเมินและนักควบคุมราคา
จากการศึกษาในคณะวิศวกรรมศาสตร์ที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หลังเรียนจบก็ทำงานด้านวิศวกรรมก่อสร้างในหลายโครงการ
ทำให้รู้จักประมาณราคาและควบคุมราคา
ที่เป็นต้นทุนในการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี

6.  เป็นมือชั้นเซียนบริหารราคาที่ดิน
นอกจากจุดเด่นในความเป็นนักวิศวกรของทองมา ทำให้เขาพัฒนารูปแบบการสร้างบ้านได้รวดเร็ว และมีประสิทธิภาพสูงแล้วนั้น ทองมายังมีจุดเด่นในเรื่องการบริหารงานที่ดิน อย่างที่เรียกได้ว่าเป็นมือชั้นเซียน
วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า พฤกษาฯ เป็นบริษัทที่มีการบริหารที่ดิน โดยเฉพาะราคาที่ดินที่เก่งมาก
ลักษณะวิธีการเลือกซื้อที่ดินที่ ทองมา ใช้มาตลอด และทุกวันนี้ แม้จะใช้วิธีการบริหารโดยรูปแบบ BSU แต่ทองมา ก็ยังคุมงานด้านการเลือกทำเล และการซื้อที่ดินด้วยตัวเอง เพราะเป็นงานที่ทองมาเก่ง และมีวิสัยทัศน์ในการประเมินที่ดินแบบที่เรียกว่าเก่งหาคนจับยาก
ทำเลของพฤกษาในแต่ละโครงการนั้น ต้องบอกว่าตรงไหนทำเลดี พฤกษามีครบหมด” ลักษณะการเลือกใช้บริษัทนายหน้าที่ดินหลายๆเจ้า เพื่อสร้างพลังในการต่อรองกับเจ้าของที่ดินเป็นวิธีถนัดของทองมา
“จะทำ 1 โครงการ มีที่ดินให้เลือก 10 แปลงขึ้นไป เมื่อเป็นอย่างนั้น พลังต่อรองของพฤกษาจึงสูงมาก สามารถเลือกได้ว่าจะเอาที่ไหน ราคาเท่าไร เพราะมีตัวเลือกเยอะ อันนี้คือเทคนิคของพฤกษาที่เก่งมาก”
เมื่อที่ดินได้มาในราคาที่ถูกมาก การบริหารต้นทุนค่าก่อสร้างก็ถูก นอกจากนี้ พฤกษาจะใช้วิธีไม่สะสมแลนด์แบงค์ จะใช้วิธี ซื้อแล้วสร้าง ทำให้ไม่เสียดอกเบี้ยที่ดิน ไม่มีต้นทุนดอกเบี้ยที่ดิน ทำให้พฤกษาได้เปรียบด้านราคากับคู่แข่ง จึงกลายเป็นจุดแข็งของพฤกษาที่ยากที่ใครจะเลียนแบบ
คุณทองมาจะคำนวนราคาขายก่อน ค่อยไปกำหนดราคาซื้อที่ดิน จากนั้นค่อยไปหาซื้อที่ดินให้ได้ราคาที่ตั้งเป้าไว้ ตรงนี้ทำให้ราคาขายกำหนดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นการคำนวนอย่างละเอียด

7.  เน้นการสร้างให้ถูกกว่าคู่แข่ง
ที่ผ่านมาจุดขายแข็งแกร่งของ “พฤกษา” ที่ “ทองมา” ยึดมั่นมาตั้งแต่เริ่มโครงการ นั่นคือการสร้างทาวน์เฮาส์ขายในระดับราคา 700,000 บาท ซึ่งถูกกว่าคู่แข่ง 20-30% พร้อมกับการสร้างบ้านที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนหรือบ้านบีโอไอ เจาะลูกค้าระดับกลางลงมาถึงระดับล่าง จนได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้า
ส่วนกลยุทธ์ปีนี้หลังโควิด พฤกษา ได้ปรับกลยุทธ์โดยการ Outsource งานออกไปภายนอก เพื่อให้องค์กรกระชับขึ้น ปรับลดจำนวนโครงการลงไม่เน้นจำนวนแต่เน้นที่คุณภาพ โดยคัดเฉพาะโครงการที่เป็น Hero Projects ขยายไปในเซ็กเมนต์ที่ยังไปได้ดีโดยโฟกัสไปที่ตลาดระดับกลาง-บนในทุกประเภทสินค้า ได้แก่ คอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 5-15 ล้านบาท

เครดิตจาก
-ผู้จัดการ 360° รายสัปดาห์
- bangkok bixlz
- Thai property Mentor
รวบรวม เรียบเรียงและ คัดเลือกเนื้อหาโดย
สถาบันสอนอสังหาริมทรัพย์ Future Developer Academy

สนใจคอร์สเรียนอสังหาหรือปรึกษาด้านการลงทุนอสังหา

สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy