จะรู้ได้ไงว่าโครงการอสังหานั้นๆ น่าลงทุน?

Last updated: 2021-01-20  |  421 จำนวนผู้เข้าชม  | 

จะรู้ได้ไงว่าโครงการอสังหานั้นๆ น่าลงทุน?

จะรู้ได้ไงว่าโครงการอสังหานั้นๆ น่าลงทุน?

ถ้าตอบภาษาชาวบ้านก็...อ้าวก็ทำแล้วกำไรน่ะสิ‼️

ว่าแต่ท่านจะมั่นใจได้อย่างไรว่าในการทำอสังหาโครงการนั้นๆว่า ทำแล้วกำไร   เพราะ ส่วนใหญ่ของนักพัฒนาอสังหามือใหม่ เรียกว่า 100 ทั้ง 100 ก็ว่าได้ ทำโครงการไปแล้วลงเอยด้วย คำว่า เกินงบ , หมุนเงินไม่ทันตัวเป็นเกลียวกันไปเลยไหมล่ะ
.
.
.

สำหรับมืออาชีพ ในการจะตอบคำถามดังกล่าว นักพัฒนาอสังหา จะใช้การรัน Feasibility / Cashflow
หรือการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งในรายละเอียดไส้ใน ประกอบด้วย รายได้ รายจ่าย ระยะเวลาการลงทุน อัตราผลตอบแทน ยิ่งประมาณได้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากเท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสการประเมินความเป็นไปได้โครงการได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

เพราะตัวเลขสำคัญทางการเงิน เท่านั้นที่จะใช้วิเคราะห์การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นว่าคุ้มค่าน่าลงทุนหรือไม่ แล้วการวัดค่าความเสี่ยงและผลตอบแทนเป็นยังไง

ต้องบอกว่าเรื่องของการเงิน ไม่ใช่แค่กลุ่มสร้างบ้านขายที่ใช้กัน แต่สำหรับการประเมินมูลค่าพวกกลุ่มโรงแรม อพาร์ตเม้นต์ ยิ่งจำเป็นต้องรันแคชโฟร์ ตั้งแต่การเข้าซื้อ

ความสำคัญนั้นมีมากถึงขนาด กูรูอสังหาระดับโลกบอกว่าธุรกิจอสังหานั้นไม่ใช่ธุรกิจที่ทำเกี่ยวกับอิฐ หินปูนทราบ แต่เป็นธุรกิจเกี่ยวกับการหมุนเงิน

แต่ไม่น่าเชื่อว่า นักพัฒนาอสังหามือใหม่ในท้องตลาดส่วนใหญ่กว่า 90% จะขาดตกบกพร่อง skill ด้านนี้ ทั้งที่เป็นจุดชี้เป็นชี้ตายโครงการ



มาค่ะ...มาดู ตัวเลขสำคัญทางการเงิน 10 ค่าเบื้องต้น ที่วันนี้ เพจ สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy นำความรู้มาฝากกัน  

#1.Gross profit หรือเรียกสั้นๆ ว่า GP
= รายรับจากการขาย – ต้นทุนทางตรงที่ใช้สร้างอสังหานั้นๆ*
โดยธรรมชาติธุรกิจนี้คือ ค่าก่อสร้าง + ค่าที่ดิน

#2.Net profit หรือ NP
กำไรสุทธิของโครงการ หน่วยออกมาเป็น %

คำนวณได้จากการนำรายได้รวมทั้งทางตรงและทางอ้อมของกิจการ นำมาหักลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด อันประกอบด้วยต้นทุนของสินค้า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของกิจการทุกประเภท รวมทั้งภาษีจ่าย ได้ผลลัพธ์ออกมาเป็นกำไรสุทธิ

#3. Net Present Value หรือ NPV
ใช้ในการวิเคราะห์หามูลค่าของผลตอบแทนของโครงการย้อนกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ
ใช้ในการคำนวณหาความคุ้มค่า และยังใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาด้วยซ้ำ
สำหรับธุรกิจสร้างบ้าน-คอนโดขาย ในช่วงการลงทุนแรกๆ ผลการดำเนินการมักจะมีค่าเป็นลบ เนื่องจากเป็นระยะการลงทุน ได้แก่ การซื้อที่ดิน ออกแบบ พัฒนาโครงการ ก่อสร้างอาคาร ในขณะที่ระยะต่อๆมา ผลประกอบการจะเริ่มเป็นบวกจากการที่มีรายรับจากลูกค้าจากเงินโอนบ้าน
ซึ่งการจะได้ตีความค่า NPV ออกมานักพัฒนาอสังหาควรมีความเข้าใจเรื่องของมูลค่าของเงินตามเวลาด้วย (Time Value of Money)
สูตร NPV = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return



เกณฑ์ในการพิจารณาเลือกโครงการก็ต่อเมื่อ
ถ้า NPV = 0 โครงการสามารถสร้างผลตอบแทนได้พอดีกับต้นทุนเงินทุน
ถ้า NPV>0 เเสดงว่าโครงการนี้น่าสนใจลงทุน และมีส่วนเกินผลตอบแทนมาให้ด้วย
-แต่ถ้าไม่ก็แปลว่าไม่น่าสนใจลงทุน
หากเห็นสูตรแล้วตกใจ ไม่ต้องกังวล ในโปรแกรม Spreadsheet คอมพิวเตอร สามารถใช้สูตรอัตโนมัติ ได้แก่ “=NPV(discount rate , rage of values)” เพื่อหาค่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิได้อย่างง่ายดาย

#4.Internal rate of return หรือ IRR
เป็นการดูว่าการลงทุนให้อัตราผลตอบแทนเท่าใด
โดยการสุ่มอัตราคิดลด (Discount Rate) ที่ทำให้
NPV มีค่าเท่ากับศูนย์

หรือทำให้เงินสดสุทธิในอนาคตทอนมูลค่ากลับมา
ปัจจุบันแล้ว มีค่าเท่ากับ เงินลงทุนก้อนแรก

เกณฑ์ในการพิจารณา IRR ต้องมากกว่าต้นทุนทางการเงิน (WACC) เสียก่อน
ในทางกลับกันถ้าหากว่า IRR มีค่าน้อยกว่าต้นทุนทางการเงิน ก็ย่อมจะไม่น่าลงทุน เพราะไม่เพียงพอต่อการใช้หนี้ธนาคารหรือไม่เป็นไปตามที่นักลงทุนคาดหวัง

#5.ต้นทุนทางการเงิน WACC คืออะไร

WACC (Weighted-Average Cost of Capital)
คือต้นทุนเงินลงทุนเฉลี่ยของกิจการ ว่าการประกอบกิจการนี้มีต้นทุนทางการเงิน ใช้สำหรับการลงทุนเท่าไหร่

สูตร : WACC = We*Ke +Wd*Kd *(1-T)

We คือ สัดส่วนของผู้ถือหุ้น
= ส่วนของผู้ถือหุ้น /(ส่วนของผู้ถือหุ้น+หนี้สินที่มีดอกเบี้ย)

Wd คือ สัดส่วนของเจ้าหนี้
= หนี้สินมีดอกเบี้ย /(ส่วนของผู้ถือหุ้น+หนี้สินที่มีดอกเบี้ย)

Ke คือ ต้นทุนเงินลงทุนของผู้ถือหุ้น (Cost of Capital) โดยสามารถคำนวณจากสูตร CAPM

Kd คือ ต้นทุนเงินลงทุนของเจ้าหนี้

T คือ อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล ในที่นี้ของไทยใช้ 20%

#6. D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี

#7. ROE Return On Equity อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity

#8. ROI Return On Investment อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)

#9. Payback Period: PB ระยะเวลาคืนทุน หมายถึง ระยะเวลาของการลงทุนที่กระแสเงินสดรับสุทธิจากโครงการเท่ากับกระแสเงินสดจ่ายสุทธิพอดี หรือกล่าวได้ว่าการลงทุนไม่มีกำไรและไม่ขาดทุนนั่นเอง ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไร ยิ่งดีเท่านั้น

#10. (Break Even Point Analysis) จุดพอดีทุน หมายถึง ปริมาณขายอัน จะทำให้ราคาขายเท่ากับต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากทำโครงการอสังหา ณ จุดพอดีทุนนี้จะไม่ทำให้กิจการได้กำไรหรือขาดทุน ฉะนั้นการคำนวณหาจุดพอดีทุน จึงบอกให้ ทราบว่าจะต้องขายอสังหา กี่ยูนิต จึงจะมีกำไร




  นี้เป็น10 ค่าเบื้องต้น ที่ใช้กันบ่อยๆในแคชโฟร์และฟีสของมืออาชีพ เพื่อที่จะตอบคำถาม ทั้งความเสี่ยงการลงทุนมีมากเพียงใด ทำแล้วเหลือเท่าไร เอาเวลามาทำอสังหา เกิดค่าเสียโอกาส แล้วคุ้มไหม หรือเอาเวลาไปลงทุนทำอย่างอื่นดีกว่า

เบื้องต้นนักพัฒนาอสังหาควรอ่านค่า ตีความหมายได้ หากอ่านแล้วไม่เข้าใจ ยังไงค่อยๆไล่ศึกษา

เพราะขนาดรายใหญ่เชื่อไหมว่า การพิจารณาค่าดังกล่าวข้างต้นใช้ตั้งแต่การเลือกซื้อที่ดิน พิจารณาว่าที่ดินไหนสร้างผลตอบแทนได้มากสุด บนสมมติฐานต่างๆ และ เค้าใช้ตัวเลขสำคัญทางการเงินในการตรวจสุขภาพบริษัท และใช้ในการวางกลยุทธ์องค์กร แย่งชิงอันดับมาร์เกตแชร์กัน




~แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ
นักพัฒนาอสังหา , อจ.พิเศษด้านการลงทุนอสังหาม.กรุงเทพฯ

Powered by MakeWebEasy.com