จะรู้ได้ไงว่าโครงการอสังหานั้นๆ น่าลงทุน?

Last updated: 21 ธ.ค. 2565 | 4419 จำนวนผู้เข้าชม |

จะรู้ได้ไงว่าโครงการอสังหานั้นๆ น่าลงทุน?

ว่าแต่ท่านจะมั่นใจได้อย่างไรว่าในการทำอสังหาโครงการนั้นๆว่า ทำแล้วกำไร เพราะ ส่วนใหญ่ของนักพัฒนาอสังหามือใหม่ เรียกว่า 100 ทั้ง 100 ก็ว่าได้ ทำโครงการไปแล้วลงเอยด้วย คำว่า เกินงบ , หมุนเงินไม่ทันตัวเป็นเกลียวกันไปเลยไหมล่ะ

สำหรับมืออาชีพ ในการจะตอบคำถามดังกล่าว นักพัฒนาอสังหา จะใช้การรัน Feasibility / Cashflow
หรือการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน ซึ่งในรายละเอียดไส้ใน ประกอบด้วย รายได้ รายจ่าย ระยะเวลาการลงทุน อัตราผลตอบแทน ยิ่งประมาณได้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากเท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสการประเมินความเป็นไปได้โครงการได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

เพราะตัวเลขสำคัญทางการเงิน เท่านั้นที่จะใช้วิเคราะห์การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นว่าคุ้มค่าน่าลงทุนหรือไม่ แล้วการวัดค่าความเสี่ยงและผลตอบแทนเป็นยังไง

ต้องบอกว่าเรื่องของการเงิน ไม่ใช่แค่กลุ่มสร้างบ้านขายที่ใช้กัน แต่สำหรับการประเมินมูลค่าพวกกลุ่มโรงแรม อพาร์ตเม้นต์ ยิ่งจำเป็นต้องรันแคชโฟร์ ตั้งแต่การเข้าซื้อ

ความสำคัญนั้นมีมากถึงขนาด กูรูอสังหาระดับโลกบอกว่าธุรกิจอสังหานั้นไม่ใช่ธุรกิจที่ทำเกี่ยวกับอิฐ หินปูนทราบ แต่เป็นธุรกิจเกี่ยวกับการหมุนเงิน แต่ไม่น่าเชื่อว่า นักพัฒนาอสังหามือใหม่ในท้องตลาดส่วนใหญ่กว่า 90% จะขาดตกบกพร่อง skill ด้านนี้ ทั้งที่เป็นจุดชี้เป็นชี้ตายโครงการ

มาค่ะ...มาดู ตัวเลขสำคัญทางการเงิน 10 ค่าเบื้องต้น ที่วันนี้ เพจ สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy นำความรู้มาฝากกัน

1. Gross profit หรือเรียกสั้นๆ ว่า GP
= รายรับจากการขาย – ต้นทุนทางตรงที่ใช้สร้างอสังหานั้นๆ* โดยธรรมชาติธุรกิจนี้คือ ค่าก่อสร้าง + ค่าที่ดิน

2. Net profit หรือ NP

กำไรสุทธิของโครงการ หน่วยออกมาเป็น %

คำนวณได้จากการนำรายได้รวมทั้งทางตรงและทางอ้อมของกิจการ นำมาหักลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด อันประกอบด้วยต้นทุนของสินค้า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของกิจการทุกประเภท รวมทั้งภาษีจ่าย ได้ผลลัพธ์ออกมาเป็นกำไรสุทธิ

3. Net Present Value หรือ NPV
ใช้ในการวิเคราะห์หามูลค่าของผลตอบแทนของโครงการย้อนกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ
ใช้ในการคำนวณหาความคุ้มค่า และยังใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาด้วยซ้ำ

สำหรับธุรกิจสร้างบ้าน-คอนโดขาย ในช่วงการลงทุนแรกๆ ผลการดำเนินการมักจะมีค่าเป็นลบ เนื่องจากเป็นระยะการลงทุน ได้แก่ การซื้อที่ดิน ออกแบบ พัฒนาโครงการ ก่อสร้างอาคาร ในขณะที่ระยะต่อๆมา ผลประกอบการจะเริ่มเป็นบวกจากการที่มีรายรับจากลูกค้าจากเงินโอนบ้าน
ซึ่งการจะได้ตีความค่า NPV ออกมานักพัฒนาอสังหาควรมีความเข้าใจเรื่องของมูลค่าของเงินตามเวลาด้วย (Time Value of Money)
สูตร NPV = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return

เกณฑ์ในการพิจารณาเลือกโครงการก็ต่อเมื่อ
ถ้า NPV = 0 โครงการสามารถสร้างผลตอบแทนได้พอดีกับต้นทุนเงินทุน
ถ้า NPV>0 เเสดงว่าโครงการนี้น่าสนใจลงทุน และมีส่วนเกินผลตอบแทนมาให้ด้วย
-แต่ถ้าไม่ก็แปลว่าไม่น่าสนใจลงทุน
หากเห็นสูตรแล้วตกใจ ไม่ต้องกังวล ในโปรแกรม Spreadsheet คอมพิวเตอร สามารถใช้สูตรอัตโนมัติ ได้แก่ “=NPV(discount rate , rage of values)” เพื่อหาค่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิได้อย่างง่ายดาย

4. Internal rate of return หรือ IRR
เป็นการดูว่าการลงทุนให้อัตราผลตอบแทนเท่าใด
โดยการสุ่มอัตราคิดลด (Discount Rate) ที่ทำให้
NPV มีค่าเท่ากับศูนย์

หรือทำให้เงินสดสุทธิในอนาคตทอนมูลค่ากลับมา
ปัจจุบันแล้ว มีค่าเท่ากับ เงินลงทุนก้อนแรก

เกณฑ์ในการพิจารณา IRR ต้องมากกว่าต้นทุนทางการเงิน (WACC) เสียก่อน
ในทางกลับกันถ้าหากว่า IRR มีค่าน้อยกว่าต้นทุนทางการเงิน ก็ย่อมจะไม่น่าลงทุน เพราะไม่เพียงพอต่อการใช้หนี้ธนาคารหรือไม่เป็นไปตามที่นักลงทุนคาดหวัง

5. ต้นทุนทางการเงิน WACC คืออะไร

WACC (Weighted-Average Cost of Capital)
คือต้นทุนเงินลงทุนเฉลี่ยของกิจการ ว่าการประกอบกิจการนี้มีต้นทุนทางการเงิน ใช้สำหรับการลงทุนเท่าไหร่

สูตร : WACC = We*Ke +Wd*Kd *(1-T)

We คือ สัดส่วนของผู้ถือหุ้น
= ส่วนของผู้ถือหุ้น /(ส่วนของผู้ถือหุ้น+หนี้สินที่มีดอกเบี้ย)

Wd คือ สัดส่วนของเจ้าหนี้
= หนี้สินมีดอกเบี้ย /(ส่วนของผู้ถือหุ้น+หนี้สินที่มีดอกเบี้ย)

Ke คือ ต้นทุนเงินลงทุนของผู้ถือหุ้น (Cost of Capital) โดยสามารถคำนวณจากสูตร CAPM

Kd คือ ต้นทุนเงินลงทุนของเจ้าหนี้

T คือ อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล ในที่นี้ของไทยใช้ 20%

6. D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio

อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี

7. ROE Return On Equity

อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity

8. ROI Return On Investment

อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)

9. Payback Period: PB

ระยะเวลาคืนทุน หมายถึง ระยะเวลาของการลงทุนที่กระแสเงินสดรับสุทธิจากโครงการเท่ากับกระแสเงินสดจ่ายสุทธิพอดี หรือกล่าวได้ว่าการลงทุนไม่มีกำไรและไม่ขาดทุนนั่นเอง ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไร ยิ่งดีเท่านั้น

10. (Break Even Point Analysis)

จุดพอดีทุน หมายถึง ปริมาณขายอัน จะทำให้ราคาขายเท่ากับต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากทำโครงการอสังหา ณ จุดพอดีทุนนี้จะไม่ทำให้กิจการได้กำไรหรือขาดทุน ฉะนั้นการคำนวณหาจุดพอดีทุน จึงบอกให้ ทราบว่าจะต้องขายอสังหา กี่ยูนิต จึงจะมีกำไร

นี้เป็น10 ค่าเบื้องต้น ที่ใช้กันบ่อยๆในแคชโฟร์และฟีสของมืออาชีพ เพื่อที่จะตอบคำถาม ทั้งความเสี่ยงการลงทุนมีมากเพียงใด ทำแล้วเหลือเท่าไร เอาเวลามาทำอสังหา เกิดค่าเสียโอกาส แล้วคุ้มไหม หรือเอาเวลาไปลงทุนทำอย่างอื่นดีกว่า เบื้องต้นนักพัฒนาอสังหาควรอ่านค่า ตีความหมายได้ หากอ่านแล้วไม่เข้าใจ ยังไงค่อยๆไล่ศึกษา

เพราะขนาดรายใหญ่เชื่อไหมว่า การพิจารณาค่าดังกล่าวข้างต้นใช้ตั้งแต่การเลือกซื้อที่ดิน พิจารณาว่าที่ดินไหนสร้างผลตอบแทนได้มากสุด บนสมมติฐานต่างๆ และ เค้าใช้ตัวเลขสำคัญทางการเงินในการตรวจสุขภาพบริษัท และใช้ในการวางกลยุทธ์องค์กร แย่งชิงอันดับมาร์เกตแชร์กัน

แพรรินทร์ เรืองปัญญาวุฒิ
- ปริญญาโท ด้านอสังหาริมทรัพย์
- ประสบการณ์ทำงานกับบริษัอสังหามหาชน Top3 ประเทศไทย
- ประสบการณ์การลงทุนอสังหาด้วยตนเองมูลค่ากว่าร้อยล้าน
- อจ.พิเศษ ด้านการลงทุนอสังหา ม.กรุงเทพ
- วิทยากรรับเชิญด้านการลงทุนอสังหาจากสถาบันต่างๆกว่าสิบองค์กร
- ประสบการณ์การสอนอสังหารีวิวความประทับใจกว่า 300 รีวิว ตรวจสอบได้
- อาจาร์พิเศษ สาขาการลงทุนอสังหาฯ ม. กรุงเทพ
- รองกรรมการผู้จัดการบ. นิราวิลล์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
- รองกรรมการผู้จัดการ บ.แม็กซี่ พรีเมียร์วัน จำกัด
- ตำแหน่ง เจ้าหญิงวงการอสังหาฯ จาก SCG, นสพ.Posttoday, นิตยสารแพรว
- Director สถาบันสอนอสังหา Future Developer Academy